Согласие на сдачу в субаренду образец
Согласие на сдачу в субаренду нежилого помещения
Заключение договора субаренды возможно только после получения письменного согласия собственника имущества.
Законодательством определяется правило, по которому соглашение между субарендодателем и субарендатором недействительно без данного документа.
И чтобы сделка имела юридическую силу, требуется получить согласие владельца недвижимости.
Рассмотрим, как это сделать, что потребуется указать в заявлении и правила составления документа.
Основные понятия
Субаренда — это юридическая сделка, участие в которой принимают три стороны — собственник, арендатор и субарендатор.
Помещение сдается в аренду владельцем, арендатор передает во временное пользование часть имущества третьим лицам, что и является субарендой.
Субаренда выгодна арендатору. Он может получать доход с неиспользуемых для ведения бизнеса помещений, исключить их простаивание.
Касается это аренды целых зданий, когда собственник предпочитает сотрудничать с одним лицом, а не разделять имущество между несколькими людьми.
[attention type=red][/attention]Основным условием заключение сделки является согласие собственника на субаренду. Владелец имущества должен быть не просто осведомлен о передачи части помещений во владение третьим лицам, а обязан в письменном виде выразить отсутствие возражений.
Образец разрешения на субаренду от арендодателя не выдается, составлять документ придется самостоятельно, в произвольной форме.
Правовые акты
Такие как:
| Согласие собственника на субаренду является обязательным условием | это правило регламентируется статьей № 615 ГК РФ |
| Учитываются правила в статье №157.1 ГК РФ | в ней сказано, что согласие арендодателя должно соответствовать требованиям законодательства |
| Основные требования и правила заключения субарендных отношений | указаны в статье №432 ГК РФ |
| Особое внимание стоит уделять статьям №167, 168 и 1103 ГК РФ | в них указано, что арендодатель оставляет за собой право расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, если помещения были использованы для субаренды без его согласия |
Также собственник может затребовать возмещение ущерба за убытки, понесенные при эксплуатации недвижимости третьими лицами.
Согласно перечисленным правовым актам, срок действия субаренды не должен превышать срок действия договора аренды, если иное не предусмотрено соглашением с собственником.
Он на свое усмотрение может пролонгировать контракт с субарендатором после окончания действия документа о предоставлении помещения в аренду.
Суть возможных рисков
Субаренда подразумевает участие в сделки трех лиц, что повышает степень рисков:
| Арендатор несет двойную ответственность | перед собственником и субарендатором. Ему требуется поддерживать имущество в первозданном виде, соблюдать санитарно-эпидемиологические правила, а также следить, чтобы субарендатор не нарушал их |
| Арендатор отвечает перед субарендатором за качество помещения | своевременно сделанный ремонт, предоставление коммунальных услуг |
| Субарендодатель может остаться без права пользования уже оплаченных помещений | в случае расторжения договора аренды |
| Собственник не всегда осведомлен о том | что его имущество передается в субаренду |
Минимизировать риски можно грамотным составлением договора. В нем должны быть учтены все необходимые нюансы, которые могут повлиять на взаимоотношения участников сделки.
Образец согласия собственника на субаренду
Согласно перечисленным выше нормативным актам, заключать договор субаренды на уже арендованное имущество можно, но с одним условием — абсолютное согласие собственника.
Без него оформленные документы не имеют юридической силы и могут быть расторгнуты владельцем недвижимости при обнаружении заключения сделки без письменного согласия.
Чтобы исключить риски, каждый субарендатор должен убедиться:
- В правах арендатора на сдачу помещений в субаренду.
- В правах собственника сдавать помещения в аренду.
Согласие собственник может написать в любой форме, но при условии, что у арендатора нет возражений и в документе нет ошибок.
Согласие признается полученным, если владелец имущества не высказывается против субаренды и оставляет просьбу арендатора без ответа.
Части недвижимости
Согласие собственника на субаренду оформляется тремя способами:
| Отдельным пунктом в договоре аренды | или отметкой в договоре субаренды |
| Отдельным документом (письмом) | который прикладывается к договору субаренды |
Первый способ предусматривает предоставление арендатору права сдачи части недвижимости в субаренду на момент заключения договора.
В тексте документа указывается, что собственник не возражает против субаренды имущества и в дальнейшем его согласие не требуется.
Возможность субаренды предусматривается собственниками больших зданий с несколькими отдельными помещениями.
[/attention][attention type=green]
Им важно сдать в аренду имущество и получать прибыль. Поэтому при составлении договора аренды, они обговаривают возможность субаренды.
Особенно это актуально в случаях, когда собственник находится в другом регионе и ему выгоднее передать помещения только в одни руки.
Если о возможности субаренды не сказано в договоре, арендатор обязан обратиться к собственнику с просьбой выдачи согласия на передачу части имущества во временное пользование третьим лицам.
В этом случае составляется письмо, в котором владелец помещений указывает свое согласие на сделку.
[attention type=green][/attention]При заключении договора субаренды собственник может проставить свое согласие на документе.
Отсутствие возражений по поводу субаренды закрепляется подписью и печатью (если владелец имущества — юридическое лицо).
Земельного участка
Земельный участок может быть передан в субаренду третьим лицам на общих основаниях.
Согласие собственника также является обязательным и предпочтительней оформлять отдельное письмо. Оно должно содержать информацию об участке и договоре.
Составлять согласие может сам собственник или его доверенное лицо. Выбрав второй вариант, потребуются документы, удостоверяющие личность и доверенность.
Особенности заключения договора
Договор субарендных отношений составляется по принципу договора аренды. В нем должна содержаться информация:
| ФИО сторон или наименование юридического лица | адрес местонахождения имущества |
| Кадастровый номер для земельного участка | также цель использования имущества |
| Срок действия договора | передаваемое имущество и подписи сторон |
Договор должен содержать информацию о правах и обязанностях сторон, причины расторжения контракта, размер арендной платы.
Дополнительно к документу прикладывается акт приема-передачи имущества с полным описанием техники, мебели и другого атрибута.
Если арендная плата высокая, либо было принято обоюдное решение о рассрочке платежа, к договору прикладывается график платежей. Он составляется в произвольной форме, с обязательной подписью сторон.
[/attention][attention type=yellow]
Договор, заключаемый сроком на год и более, требуется зарегистрировать в Росреестре. За данную услугу взимается госпошлина.
Договор субаренды может быть переоформлен в договор аренды, если собственник прекратил отношения с арендатором.
В этом случае бывший субарендодатель наделяется новыми правами и арендная плата вносится непосредственному владельцу имущества.
Ответственность контрагентов
Ответственность сторон прописывается в договоре. Так, субарендодатель несет ответственность:
| За своевременное предоставление имущества | являющегося предметом договора |
| За проведение капитального ремонта | в соответствии с условиями договора |
| За предоставление условий | для использования помещения по назначению |
Субарендатор несет ответственность:
| За использование помещений по назначению | и за соблюдение санитарно-эпидемиологических правил |
| За своевременное внесение арендной платы | и за сохранение вверенных материальных ценностей |
Каждая сторона несет ответственность за соблюдение условий договора перед вторым участником сделки, собственником и законом.
Грамотно составленный документ субарендных отношений поможет восстановить справедливость при нарушении прав одного из контрагентов сделки.
Арендная плата
Размер арендной платы определяется сторонами и указывается в договоре. Субарендодатель оставляет за собой право самостоятельно регулировать данный вопрос, повышая или понижая стоимость использования помещений.
Оплата может производиться каждый месяц, но возможны и другие варианты внесения платежей.
Например, субарендодатель вправе запросить арендную плату сразу за несколько месяцев или за весь период действия договора.
[attention type=yellow][/attention]В этом случае субарендатору необходимо с особой внимательностью проверять отсутствие ошибок в документах и наличие письменного согласия собственника.
В договоре следует указать действия при досрочном расторжении договора, если оплата производится сразу за весь период или несколько месяцев.
Денежные средства могут быть возвращены, но, к примеру, только в 80%. Или в полном объеме, но при условии, что субарендатор заранее предупредит о расторжении договора.
Если документ оформлен без согласия собственника, то при досрочном расторжении договора, он аннулируется.
[/attention][attention type=red]
Это означает, что получить назад выплаченные средства будет практически невозможно.
Стоит заметить, что требовать арендную плату собственник не имеет прав. Договор заключается с арендатором, поэтому финансовые вопросы решаются с ним.
Размер арендной платы не должен меняться на протяжении срока действия договора. Сумма к оплате указывается в документе и действительна весь период.
Если субарендодатель говорит о повышении арендной платы, то при согласии субарендатора договор перезаключается.
Если он против изменений, то оплачивает установленную изначально сумму до окончания срока действия контракта.
[attention type=red][/attention]Согласие собственника помещений на субаренду является обязательным условием. Без письменного разрешения контракт считается недействительным и может быть расторгнут в любой момент, независимо от внесенной арендной платы.
Согласие оформляется несколькими способами, что позволяет выбрать наиболее выгодный и простой способ.
Источник: http://dokzone.ru/youri/subarru/soglasie-na-sdachu-v-subarendu-nezhilogo-pomeshheniya.html
Образец согласия арендодателя на субаренду нежилого помещения
Право пользования арендной квартирой может включать в себя полномочие передавать жилое помещение третьим лицам за плату. Необходимо, чтобы собственник в письменном виде разрешил это арендатору. Для этого можно использовать образец согласия арендодателя на субаренду или самостоятельно составить документ. При оформлении необходимо учесть ряд требований.
Для чего это необходимо
Собственник предоставляет значительный объём прав жильцу. Гражданин может пользоваться квартирой в соответствии с её функциональным назначением. То есть, человек имеет право в ней жить, хранить вещи и т.д.
Субаренда – передача недвижимости, которая ранее была арендована, в пользование третьему лицу на возмездной основе.
Субаренда возможна только с согласия арендодателя
В статье 615 ГК РФ указывается, что подобные действия возможны, если собственник прямо дал на это согласие. Если стороны заключили письменный договор, то и выражение воли собственника должно быть в такой же форме.
Особенности субаренды
Владельцы помещений выбирают арендаторов с учётом многих факторов. Собственник рассчитывает, что контрагент по сделке не причинит ущерба его имуществу. Поэтому право на сдачу в субаренду предполагает увеличение стоимости пользования квартирой – появляются дополнительные риски.
В договоре стоит предусмотреть, что любой ущерб жилому помещению или переданному вместе с ней имуществу (мебели, бытовой техники и пр.) возмещается арендодателем. Дополнительно стоит указать, что собственник имеет право расторгнуть контракт, если действия субарендатора нарушают установленные законом правила проживания в жилых помещениях.
При заключении договора на поднаём квартиры в одном из разделов документа необходимо указать, в каком виде было предоставлено согласие владельца. Необходима ссылка на положение основного контракта. Если разрешение предоставлено в виде отдельного письма, то копия документа прилагается к соглашению.
В некоторых случаях требуется государственная регистрация. Если отношения будут длиться 12 месяцев или более, копию договора необходимо предоставить в Росреестр. Соответствующее разъяснение дано в информационном письме президиума ВАС РФ № 66 от 11.01.2002 г.
Вопросы взимания платы за пользование в порядке субаренды разрешаются арендатором. Даже если человек, которому была предоставлена квартира в поднаём, не перечисляет оговоренную сумму, это не даёт оснований для отсрочки или рассрочки арендных платежей. При расторжении договора аренды прекращаются правоотношения, возникшие по поводу поднайма (ст. 618 ГК РФ).
Как правильно оформить
Существует несколько способов закрепления согласия собственника на предоставление недвижимости в субаренду. Самый простой вариант – включение соответствующего положения в договор. Формулировка может быть следующей: арендатор имеет право сдавать помещение в субаренду без получения дополнительного согласия от арендодателя.
Такое положение характерно для соглашений, когда квартира будет сдавать посуточно. Невозможно согласовывать кандидатуру каждого нового жильца в разумный срок с владельцем недвижимости.
Альтернативный вариант – предоставление письменного разрешения в виде самостоятельного документа. Этот способ применяется, если ранее стороны не оговаривали возможность передачи объекта недвижимости в поднаём.
Арендодатель может прописать возможность субаренды помещения в основном договоре
Письмо
Чаще всего письменное согласие собственника оформляется в виде отдельного письма, адресованного квартиросъёмщику. Арендатор обращается с запросом к владельцу с просьбой разрешить передачу всего помещения или его части в субаренду.
Образец обращения
Обращение может выглядеть следующим образом:
- Ф.И.О. собственника, его адрес;
- Ф.И.О. нанимателя, его адрес;
- наименование документа;
- описание взаимоотношений отправителя и адресата со ссылками на договор аренды;
- указание, что конкретное помещение жилое помещение было предоставлено адресанту в аренду;
- утверждение, что недвижимость может быть предоставлена третьему лицу в поднаём при наличии согласия
- на это собственника со ссылкой на пункт основного договора и
- сведения о том, что иное лицо желает пользоваться недвижимостью в рамках субаренды;информация о лице (Ф.И.О., адрес регистрации или наименование и местонахождения организации);
- срок поднайма;
- цена субаренды и другие условия (если указание информации необходимо для получения согласия);
- просьба предоставить разрешение на передачу во временное пользование имущества указанному лицу;
- утверждение, что арендатор несёт полную ответственность перед собственником за возможные негативные последствия, которые могут наступить в связи с использованием объекта третьим лицом;
- указание, что остальные условия договора остаются неизменными;
- указание срока, в течение которого арендатор будет ожидать ответа от собственника;
- дата, подпись, фамилия и инициалы.
Запрос может быть отправлен почтой, передан в руки владельцу или иным способом, согласованным сторонами ранее. Например, на электронную почту.
Образец письма
Образец письма на разрешение субаренды должен содержать следующую информацию:
- Ф.И.О. арендатора, его адрес;
- Ф.И.О. собственника, адрес проживания;
- наименование документа;
- указание даты и исходящего номера запроса на разрешение;
- ссылка на договор аренды;
- указание, что наниматель помещения разрешает сдачу помещения в субаренду;
- описание условий поднайма помещения, если это необходимо;
- дата, подпись, фамилия и инициалы автора документа.
Письмо направляется тем же способом, что и запрос.
Сторонам стоит обратить внимание на объём передаваемых прав. Если в письме не указывается конкретное лицо, которому будет передано имущество в субаренду, и срок такого пользования, то наниматель жилья может заключать неограниченное количество договоров.
При предоставлении согласия на заключение договора поднайма на конкретных условиях, арендатор не имеет права отступить от текста. В этом случае разрешение носит однократный характер. Если согласованные в переписке условия будут нарушены, собственник может потребовать расторжения договора поднайма через суд.
Образец согласия на субаренду нежилого помещения схож с описанным ранее шаблоном. В тексте письма подробно указывают расположение недвижимости (строение, этаж, номер офиса или комнаты), его площадь, функциональное назначение и другую информацию, которая способствует идентификации объекта.
Пример письма можно скачать тут.
Согласие на субаренду арендодатель может выразить в дополнительном соглашении
Дополнительное соглашение
В некоторых договорах нет указания на то, что наниматель помещения имеет права предоставлять его третьему лицу при каких-либо условиях. В этой ситуации необходимо дополнение к договору, где будет вписано разрешение арендодателя на сдачу в субаренду. Образец документа может выглядеть так:
- дата и место оформления;
- наименование документа со ссылкой на основной договор;
- указание Ф.И.О. сторон, подписавших контракт;
- утверждение, что стороны решили внести изменения в действующее соглашение;
- новое положение, например, «Арендатор имеет право предоставлять квартиру в субаренду»;
- указание, что все остальные пункты договора остаются неизменными;
- информация о количестве экземпляров документа (обычно их 2) и утверждение, что данное соглашение
- является неотъемлемой частью договора;
- реквизиты и подписи сторон.
Отзыв согласия
Открытым остаётся вопрос о том, может ли собственник отозвать своё разрешение на субаренду.
Суды однозначно указывают, что согласие арендатора на последующую передачу помещений в субаренду, утверждённое в договоре, отозвать невозможно. Положения контракта изменяются при согласии каждой из сторон.
В одностороннем порядке исключить какой-либо пункт можно, если такое полномочие арендодателя прямо зафиксировано в соглашении.
Сложнее обстоит дело с разрешением, предоставленным в виде письма. На практике согласие можно отозвать, направив новое письмо арендатору, если соглашение на субаренду ещё не было заключено. В противном случае нет оснований для отзыва разрешения и расторжения такого контракте.
[/attention][attention type=green]
Сторонам договора аренды рекомендуется заранее оговаривать, возможна ли субаренда помещения. Если это возможно, то следует указать в тексте контракта, что наниматель квартиры имеет право заключить соглашение о поднайме при наличии письменного согласия на это собственника.
, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Источник: https://yurispros.ru/arenda/obrazets-soglasiya-arendodatelya-na-subarendu-nezhilogo-pomeshheniya.html
Правильно составленный образец поможет добиться согласия арендодателя на субаренду
При высокой стоимости на объекты недвижимости и земельные участки, нередко значительно выгоднее не выкупать их в собственность, а арендовать на определённый срок в зависимости от цели назначения. Установив правила пользования недвижимостью или землей, собственник передаёт свои владения в аренду.
При больших площадях арендатор, в свою очередь, по согласованию с собственником может сдать часть помещений третьим лицам. В этом случае арендатор выступает арендодателем, а вид аренды называется субарендой. Такой вид сотрудничества намного выгоднее всем сторонам.
Для законности сделки требуется согласие арендодателя на субаренду, образец составления которого рассмотрим для разных вариантов арендного сотрудничества.
Правовые аспекты
Арендные отношения законодательно регламентированы Гражданским кодексом, и только владелец собственности решает, как ею распоряжаться: сдавать в аренду одному арендатору и уполномочить его контролировать процесс взаимодействия с субарендаторами или самостоятельно работать сразу с несколькими клиентами.
Выбирается, как правило, первый вариант, так как всю руководящую деятельность берёт на себя арендатор, распределяя помещения и сдавая их в субаренду по своему усмотрению, но с согласия собственника.
Согласно п.2 ст.
[attention type=green][/attention]615 ГК РФ настоящий договор поднайма с третьей стороной, может быть заключён, при наличии согласия арендодателя, то есть собственника.
Важно! В договоре запрещён пункт, в котором арендатор наделяется правом заключения соглашения субаренды без согласия владельца. Но в документ достаточно включить пункт на право арендатора передавать имущество в поднаем. В этом случае дополнительных разрешительных соглашений уже составлять не нужно.
В кажущейся тавтологии и игре слов заключён глубокий правовой смысл. Нарушение этого условия ведёт к полной ликвидации законности сделки.
Законом не предусмотрена конкретная форма выражения согласия на передачу имущества в субаренду.
Разрешено его оформлять протоколом, отдельным письмом, дополнительным соглашением, приложением к основному документу, один экземпляр или копия которого должна храниться у владельца имущества.
Может ли субарендатор сдавать сам в аренду помещение?
Арендатор имеет право сдавать в субаренду третьим лицам имущество, одновременно наделив их теми же функциями. То есть каждое последующее звено цепочки – это и субарендатор и субарендодатель для следующего элемента связи.
Законодательством количество звеньев не ограничено. Единственным правилом является то, что срок субаренды не может превышать период, выделенный для аренды.
Заключая договор, необходимо удостовериться, что существует заверенное нотариусом согласие собственника на субаренду.
Ответственность за нарушение договорных отношений
Согласно ст. 167, 168, 615 и ст. 1103 ГК РФ при сдаче здания в субаренду без согласия арендодателя (собственника), последний имеет право расторгнуть соглашение найма с требованием взыскать убытки по причине пользования имуществом не по назначению. Субаренда без согласия арендодателя считается незаконной и может повлечь наказание в зависимости от нанесённого ущерба.
При продлении сроков основного соглашения между собственником и арендатором автоматически разрешено изменить и сроки поднайма, но лучше оформить новый документ с чётким указанием новых данных.
Если в первоначальном договоре коммерческого найма собственности не было предусмотрено, сдавать помещение в субаренду (по причине отсутствия необходимости), то следует согласовать этот момент в виде дополнительного соглашения. Согласно п. 1 ст.
452 ГК РФ сделки между юридическими и физическими лицами об изменении условий основного договора должны быть оформлены и заверены в той же форме, что и основной документ. То есть, если он оформлялся у нотариуса, то и все дополнения поднайма должны быть заверены нотариально. В противном случае соглашение теряет правовую силу и является нарушением законодательства.
Нюансы составления договора
Статья 615 ГК РФ обязывает к поднайму или прокату применять те же правила, что прописаны в основном документе на аренду собственности. По ст. 607 ГК в соглашении в обязательном порядке прописываются все виды имущества, которые будут переданы в пользование третьим лицам.
Без описания объекта передачи, договор считается юридически ничтожным. То есть при делегации права аренды помещения необходимо указывать его площадь, расположение и другие важные параметры. Если объектом является оборудование, то указываются все его параметры при передаче внаём.
Типовой договор аренды недвижимости дополняется следующими документами:
- Разрешением на поднаём от собственника помещения или офиса.
- Протоколом, в котором указаны все разногласия сторон.
- Протоколом о согласовании разногласий, если они существуют.
- Актом, в котором прописываются условия приёма-передачи собственности внаём и поднаём.
При возникновении необходимости прекратить договорные отношения по недвижимости одна из сторон по ст. 610 ГК обязана оповестить об этом другую за три месяца до окончания срока. Одновременно прекращается и срок действия поднайма. Но законодатель в ст.
618 ГК РФ предусмотрел правовую возможность для добросовестного субарендатора на оформление договора с новым арендодателем или собственником на тех же условиях на оставшийся ранее установленный срок. Тем самым закон защищает интересы субарендатора любого уровня.
В соглашении аренды или проката всегда приписываются штрафные санкции и условия выплаты пени.
Соглашение поднайма должно сопровождаться следующими документами:
- Перечнем имущества или объектов недвижимости, которое использует субарендатор.
- Графиком платежей.
Договор аренды с правом субаренды выглядит следующим образом.
Внимание! При составлении документов необходимо следить в договоре субаренды за сроками действия соглашения сторон. Следует убедиться, что этот период меньше или равен сроку аренды по основному документу. В противном случае субарендатор теряет все права, и его деятельность становится незаконной.
Каждому субарендатору желательно иметь копию основного договора аренды, что избавит его от правовых коллизий в будущем и судебных разбирательств.
Образец согласия арендодателя на субаренду
Согласие на субаренду нежилого помещения или офиса составляется собственником только письменно и является неотъемлемой частью основного соглашения. Образец можно найти как в интернете, так и составить самостоятельно. Главное условие – подробное описание сдаваемого помещения, его состояния, площади пользования. Субаренда – это всегда риски:
- Арендатор, прежде всего, отвечает перед собственником за надлежащую эксплуатацию взятого помещения.
- В случае порчи имущества субарендатором, отвечать приходится арендатору перед владельцем. То есть переуступка прав не освобождает от ответственности.
- Одновременно арендодатель отвечает за качество предоставляемых коммунальных услуг, отделку помещения, комфортность пребывания.
- Изменение сроков аренды без дополнительного оповещения нарушает права субарендатора. Любое изменение сроков исполнения договора одной стороной приводит к прекращению законной деятельности другой.
- Нарушение прав собственника наблюдается, когда арендатор не оповещает его о новых сделках субаренды.
Важно знать! Законодательство не запрещает арендатору устанавливать собственные цены на сдаваемое в наём помещение.
Арендатор, взяв на себя организационные обязанности по использованию арендованной собственности, вправе распоряжаться ею и получать от этого финансовую прибыль, одновременно неся полную ответственность перед собственником.
Важно! Отсутствие согласия на поднаём приводит к мгновенному прекращению деятельности субарендатора.
[/attention][attention type=yellow]
Если арендуемое помещение было сдано третьим лицам без согласия собственника, он вправе расторгнуть договор с требованием возмещения убытков согласно п.3 ст. 615 и ст. 619 ГК РФ.
Договор аренды квартиры с правом субаренды образец выглядит аналогично. Поднаём жилищного фонда особенно востребован в курортных зонах или при посуточной аренде.
Можно ли сдавать муниципальное имущество?
Законом не запрещена аренда и поднаём муниципального имущества, которое находится в собственности у государства. Переход прав пользования возможен только при согласии собственника, то есть государства в лице администрации города или района, где находится объект.
Важно! Если срок аренды или субаренды больше одного года, то необходима регистрация договора в Росреестре.
Кроме вышеупомянутых статей Гражданского кодекса, арендные отношения регламентируются Федеральным законом № 218-ФЗ. Судебные инстанции разошлись во мнении, необходимо ли регистрировать договор аренды, заключённый на неопределённый срок.
[attention type=yellow][/attention]Существует два диаметральных мнения: одни суды говорят, что нужно, иначе соглашение будет считаться незаконным, другие – регистрация не нужна.
И как поступить в этом случае, если суды принимают абсолютно противоположное решение? Регистрация всегда надёжнее, чем её отсутствие, так как в любой момент могут быть внесены изменения, и договор будет признан ничтожным.
Поднаём государственного имущества регламентируется № 135-ФЗ. В ст. 17.1 этого законодательного акта отмечено, что государственное и муниципальное имущество должно предоставляться через проведение аукциона (Постановление Высшего арбитражного суда № 73 от 17.11.11). В этом случае согласие собственника также обязательно, что отражается в аукционной документации.
Особенности найма муниципальной собственности
Источник: https://StranaZakonov.com/nedvizhimost/arenda/pravilno-sostavlennyj-obrazets-pomozhet-dobitsya-soglasiya-arendodatelya-na-subarendu
Согласие собственника на субаренду
Ни один из существующих законодательно-нормативных актов не содержит правил составления разрешения. Однако опираясь на имеющуюся юридическую практику, допустимо включение в документ следующих пунктов.
- Наименование лица, которому предоставляется право на субаренду.
- Название составляемого документа (если решено подготовить отдельное письмо).
- Непосредственно само разрешение, которое должно быть представлено однозначным волеизъявлением.
- Основные характеристики нежилого строения, которое предоставляется в субаренду.
- Сведения о лице, дающем свое согласие (Ф. И. О. для ИП или полное название организации).
- Временные рамки, в течение которых разрешение будет иметь юридическую силу. Необходимо обратить внимание на то, что они не могут быть больше чем срок действия договора аренды.
- Дата составления и подпись с расшифровкой.
Согласие собственника на субаренду нежилого помещения может иметь и более краткую форму (образец представлен ниже).
Скачать бланк согласия на субаренду
Скачать образец согласия арендодателя на субаренду
Как получить разрешение?
Что касается процедуры, то она проста. Нужно осуществить одно из двух действий:
- Сразу же, еще до момента оформления аренды, обговорить данный вопрос с полноправным владельцем.
- Обратиться к собственнику недвижимости в какой-то момент, пока договор аренды еще действует.
В первом случае все может происходить более неформально. Перед заключением сделки, стороны предъявляют друг другу:
- паспорта;
- доверенности, если договор будут подписывать представители;
- учредительные документы, если стороны (одна из сторон) ведут коммерческую деятельность и зарегистрированы в качестве: ИП, ООО, ПАО, АО и так далее.
Обратите внимание! Собственник нежилого помещения должен представить правоустанавливающие бумаги на объект недвижимости.
Далее, происходит обсуждение проекта договора, согласование пунктов. Именно тогда, потенциальный арендатор может устно сообщить о том, что желает рассмотреть вопрос получения согласия на субаренду нежилого помещения.
Во втором случае, желательно, действовать следующим образом: подготовить определенное письмо – обращение к собственнику. В нем нужно заявить о желании сдавать нежилое помещение в субаренду или обосновать необходимость этого. Можно попросить дать письменный ответ на обращение.
К тексту, желательно, приложить копию договора аренды. Особенно это необходимо будет сделать в тех случаях, когда арендодатель – крупная компания, специализирующаяся на сдаче в наем нежилой недвижимости.
Как выглядит документ?
Начнем с формы:
- Она всегда будет соответствовать той, в которой заключен договор аренды.
- Сделка по сдаче в наем нежилого помещения оформляется в письменном виде, соответственно, и разрешение на субаренду не должно быть выражено устно. Вернее, полноправный владелец может сказать, что не возражает против субаренды. Но его слова должны быть зафиксированы на бумаге, а под ними должна стоять его подпись и печать, если таковая имеется.
- Согласно положениям ст. 651 ГК РФ и разъяснениям ВАС РФ, если договор будет оформлен на срок, более 12 месяцев, то он подлежит гос. регистрации в органах Росреестра. Соответственно, и соглашение, в таком случае, должно пройти аналогичную процедуру.
Еще о форме, но немного с другого ракурса: что за документ должен быть подготовлен?
- Если вопрос о субаренде был поднят до заключения сделки аренды, то соответствующий пункт можно прописать в тексте первоначального договора.
- Если же у арендатора возникло желание сдавать недвижимость третьим лицам несколько позже, то специалисты рекомендуют оформить дополнительное соглашение к договору.
Напрашивается предложение: оформить некое согласие в форме отдельного документа. Например, такое, как делают от супруга на продажу недвижимости. Но, как представляется, такой подход к делу будет не совсем правильным.
- Данное согласие будет иметь признаки дополнительного соглашения.
- Не ясно, какую юридическую силу будет иметь подобный документ. Некоторые специалисты считают, что эта сила будет недостаточной для того, чтобы санкционировать субаренду.
Различия между мнениями связаны с формулировками норм ГК РФ. Об этом еще пойдет речь в настоящей статье. Пока же, речь пойдет про содержание согласия собственника.
Оно может быть таким:
- В случае если согласие дается в рамках первоначального договора, то в документ нужно включить подобный пункт: «Арендодатель выражает свое согласие на передачу нежилого помещения – предмета договора, в наем третьим лицам».
- Если говорить про доп. соглашение, то в нем должен быть содержаться целый ряд информации.
Какие именно сведения указывают в доп. соглашении? Это:
- информация о сторонах;
- об объекте недвижимости;
- о дате и месте заключения договора аренды, его номере.
Собственно, должен содержаться и пункт о том, что собственник помещения не возражает против оформления отношений субаренды между арендатором и третьими лицами.
Справка! Если стороной соглашения выступает ИП, то нужно в соглашении его ИНН и ГРН, по юридическому лиц необходимо указывать: ИНН, ОГРН, сведения об уставе, дату и номер приказа о назначении руководителя, информацию о доверенности или ином документе, на основании которого действует представитель фирмы.
Подводные камни
В законодательстве не идет речь о том, что собственник должен давать согласие на совершение конкретной сделки. Именно по этой причине возникает ряд споров.
Обратите внимание! Представляется правильной следующая позиция: если в договоре или в доп. соглашении указано, что субаренда разрешается, то арендатор вправе передавать имущество любому лицу, по своему усмотрению.
Отношения субаренды оформляются путем заключения отдельного договора, варианты которого можно найти .
[/attention][attention type=red]
Если же субарендатор, по тем или иным причинам, не устраивает собственника, то последний, в принципе, ничего сделать не сможет. Исключение: случаи, когда есть основания направить претензию лицу, пользующемуся недвижимостью, и, затем, потребовать досрочного расторжения договоров. В том числе, и договора аренды.
Например:
- если недвижимость используется в целях, для которых она не предназначена;
- если действия субарендатора ведут к ухудшению состояния нежилого помещения.
В общем, речь идет о всем том, что изложено в ст.619 ГК РФ.
Подводя итог, можно отметить, что согласие на субаренду нежилого помещения – очень важный документ (часть документа – договора аренды). Если его не удалось получить от собственника, то о субаренде не может идти речи, в принципе.
Способ № 1. Закрепите согласие на субаренду в самом договоре
Согласие собственника на сдачу имущества в субаренду можно закрепить в основном договоре. Такой вариант удобен и арендатору, и арендодателю.
Первому не придется тратить время на обработку запросов, второму – ждать разрешения или принимать на себя риски возможного отказа.
Разрешить субаренду в договоре можно компании, которая планирует разместить дочерние общества или иные лица, с кем не возникнет спорных вопросов.
Пример формулировки:
«Стороны определили, что арендатор вправе переуступать право аренды другому лицу, сдавать арендованные помещения в субаренду, передавать арендные права по данному договору в задаток, вносить арендные права в качестве вклада в уставный (складочный) капитал юридических лиц.
[attention type=red][/attention]Арендатор имеет право без письменного согласия арендодателя сдавать арендуемые помещения в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по настоящим договорам аренды другим лицам».
Если арендодатель дал согласие на сдачу в субаренду помещения или иного имущества, отозвать его в одностороннем порядке нельзя (п. 26 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2018), утв. Президиумом ВС РФ 04.07.2018).
Часто арендодатель предпочитает контролировать вопрос передачи имущества в поднаем. Например, в договоре владелец прописывает условие:
- «Арендатор не вправе сдавать арендуемое недвижимое имущество в субаренду (поднаем) без письменного согласия арендодателя».
- «Арендатор не имеет права сдавать помещение частично в субаренду или по договору о совместном использовании помещений с иными юридическими или физическими лицами без письменного согласия арендодателя».
Чтобы пункт работал, владелец может включить в соглашение санкцию за нарушение обязательств. Арендодатель может взыскать неустойку или потребовать расторгнуть договор за нарушение его условий:
- «За нарушение обязательств, предусмотренных настоящим договором арендатор в двухнедельный срок с момента выставления претензии выплачивает арендодателю штраф в размере 20 минимальных размеров оплаты труда, установленного федеральным законодательством, действующего на момент выявления нарушений».
- «Арендатор вправе сдавать торговое место в субаренду только с письменного согласия арендодателя. В случае выявления передачи в субаренду торгового места без согласия арендодателя, арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере 50% от месячной базовой части суммы арендной платы за пользование торговым местом, либо настоящий договор может быть расторгнут в одностороннем порядке арендодателем».
Чтобы привлечь арендатора к ответственности, владельцу придется доказать факт незаконной передачи помещения третьему лицу (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 24.02.2009 № А33-7829/08-Ф02-6824/08 по делу № А33-7829/08).
В каких случаях потребуется согласие на сдачу имущества в субаренду
Согласие собственника на субаренду применяется при передаче в поднаем:
Источник: https://abn62.ru/soglasie-sobstvennika-na-subarendu/
Согласие на сдачу в субаренду нежилого помещения
Заключение договора субаренды возможно только после получения письменного согласия собственника имущества.
Законодательством определяется правило, по которому соглашение между субарендодателем и субарендатором недействительно без данного документа.
И чтобы сделка имела юридическую силу, требуется получить согласие владельца недвижимости.
Рассмотрим, как это сделать, что потребуется указать в заявлении и правила составления документа.
Основные понятия
Субаренда — это юридическая сделка, участие в которой принимают три стороны — собственник, арендатор и субарендатор.
Помещение сдается в аренду владельцем, арендатор передает во временное пользование часть имущества третьим лицам, что и является субарендой.
Субаренда выгодна арендатору. Он может получать доход с неиспользуемых для ведения бизнеса помещений, исключить их простаивание.
Касается это аренды целых зданий, когда собственник предпочитает сотрудничать с одним лицом, а не разделять имущество между несколькими людьми.
[attention type=red][/attention]Основным условием заключение сделки является согласие собственника на субаренду. Владелец имущества должен быть не просто осведомлен о передачи части помещений во владение третьим лицам, а обязан в письменном виде выразить отсутствие возражений.
Образец разрешения на субаренду от арендодателя не выдается, составлять документ придется самостоятельно, в произвольной форме.
Правовые акты
Такие как:
| Согласие собственника на субаренду является обязательным условием | это правило регламентируется статьей № 615 ГК РФ |
| Учитываются правила в статье №157.1 ГК РФ | в ней сказано, что согласие арендодателя должно соответствовать требованиям законодательства |
| Основные требования и правила заключения субарендных отношений | указаны в статье №432 ГК РФ |
| Особое внимание стоит уделять статьям №167, 168 и 1103 ГК РФ | в них указано, что арендодатель оставляет за собой право расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, если помещения были использованы для субаренды без его согласия |
Также собственник может затребовать возмещение ущерба за убытки, понесенные при эксплуатации недвижимости третьими лицами.
Согласно перечисленным правовым актам, срок действия субаренды не должен превышать срок действия договора аренды, если иное не предусмотрено соглашением с собственником.
Он на свое усмотрение может пролонгировать контракт с субарендатором после окончания действия документа о предоставлении помещения в аренду.
Суть возможных рисков
Субаренда подразумевает участие в сделки трех лиц, что повышает степень рисков:
| Арендатор несет двойную ответственность | перед собственником и субарендатором. Ему требуется поддерживать имущество в первозданном виде, соблюдать санитарно-эпидемиологические правила, а также следить, чтобы субарендатор не нарушал их |
| Арендатор отвечает перед субарендатором за качество помещения | своевременно сделанный ремонт, предоставление коммунальных услуг |
| Субарендодатель может остаться без права пользования уже оплаченных помещений | в случае расторжения договора аренды |
| Собственник не всегда осведомлен о том | что его имущество передается в субаренду |
Минимизировать риски можно грамотным составлением договора. В нем должны быть учтены все необходимые нюансы, которые могут повлиять на взаимоотношения участников сделки.
Образец согласия собственника на субаренду
Согласно перечисленным выше нормативным актам, заключать договор субаренды на уже арендованное имущество можно, но с одним условием — абсолютное согласие собственника.
Без него оформленные документы не имеют юридической силы и могут быть расторгнуты владельцем недвижимости при обнаружении заключения сделки без письменного согласия.
Чтобы исключить риски, каждый субарендатор должен убедиться:
- В правах арендатора на сдачу помещений в субаренду.
- В правах собственника сдавать помещения в аренду.
Согласие собственник может написать в любой форме, но при условии, что у арендатора нет возражений и в документе нет ошибок.
Согласие признается полученным, если владелец имущества не высказывается против субаренды и оставляет просьбу арендатора без ответа.
Части недвижимости
Согласие собственника на субаренду оформляется тремя способами:
| Отдельным пунктом в договоре аренды | или отметкой в договоре субаренды |
| Отдельным документом (письмом) | который прикладывается к договору субаренды |
Первый способ предусматривает предоставление арендатору права сдачи части недвижимости в субаренду на момент заключения договора.
В тексте документа указывается, что собственник не возражает против субаренды имущества и в дальнейшем его согласие не требуется.
Возможность субаренды предусматривается собственниками больших зданий с несколькими отдельными помещениями.
[/attention][attention type=green]
Им важно сдать в аренду имущество и получать прибыль. Поэтому при составлении договора аренды, они обговаривают возможность субаренды.
Особенно это актуально в случаях, когда собственник находится в другом регионе и ему выгоднее передать помещения только в одни руки.
Если о возможности субаренды не сказано в договоре, арендатор обязан обратиться к собственнику с просьбой выдачи согласия на передачу части имущества во временное пользование третьим лицам.
В этом случае составляется письмо, в котором владелец помещений указывает свое согласие на сделку.
[attention type=green][/attention]При заключении договора субаренды собственник может проставить свое согласие на документе.
Отсутствие возражений по поводу субаренды закрепляется подписью и печатью (если владелец имущества — юридическое лицо).
Земельного участка
Земельный участок может быть передан в субаренду третьим лицам на общих основаниях.
Согласие собственника также является обязательным и предпочтительней оформлять отдельное письмо. Оно должно содержать информацию об участке и договоре.
Составлять согласие может сам собственник или его доверенное лицо. Выбрав второй вариант, потребуются документы, удостоверяющие личность и доверенность.
Особенности заключения договора
Договор субарендных отношений составляется по принципу договора аренды. В нем должна содержаться информация:
| ФИО сторон или наименование юридического лица | адрес местонахождения имущества |
| Кадастровый номер для земельного участка | также цель использования имущества |
| Срок действия договора | передаваемое имущество и подписи сторон |
Договор должен содержать информацию о правах и обязанностях сторон, причины расторжения контракта, размер арендной платы.
Дополнительно к документу прикладывается акт приема-передачи имущества с полным описанием техники, мебели и другого атрибута.
Если арендная плата высокая, либо было принято обоюдное решение о рассрочке платежа, к договору прикладывается график платежей. Он составляется в произвольной форме, с обязательной подписью сторон.
[/attention][attention type=yellow]
Договор, заключаемый сроком на год и более, требуется зарегистрировать в Росреестре. За данную услугу взимается госпошлина.
Договор субаренды может быть переоформлен в договор аренды, если собственник прекратил отношения с арендатором.
В этом случае бывший субарендодатель наделяется новыми правами и арендная плата вносится непосредственному владельцу имущества.
Ответственность контрагентов
Ответственность сторон прописывается в договоре. Так, субарендодатель несет ответственность:
| За своевременное предоставление имущества | являющегося предметом договора |
| За проведение капитального ремонта | в соответствии с условиями договора |
| За предоставление условий | для использования помещения по назначению |
Субарендатор несет ответственность:
| За использование помещений по назначению | и за соблюдение санитарно-эпидемиологических правил |
| За своевременное внесение арендной платы | и за сохранение вверенных материальных ценностей |
Каждая сторона несет ответственность за соблюдение условий договора перед вторым участником сделки, собственником и законом.
Грамотно составленный документ субарендных отношений поможет восстановить справедливость при нарушении прав одного из контрагентов сделки.
Арендная плата
Размер арендной платы определяется сторонами и указывается в договоре. Субарендодатель оставляет за собой право самостоятельно регулировать данный вопрос, повышая или понижая стоимость использования помещений.
Оплата может производиться каждый месяц, но возможны и другие варианты внесения платежей.
Например, субарендодатель вправе запросить арендную плату сразу за несколько месяцев или за весь период действия договора.
[attention type=yellow][/attention]В этом случае субарендатору необходимо с особой внимательностью проверять отсутствие ошибок в документах и наличие письменного согласия собственника.
В договоре следует указать действия при досрочном расторжении договора, если оплата производится сразу за весь период или несколько месяцев.
Денежные средства могут быть возвращены, но, к примеру, только в 80%. Или в полном объеме, но при условии, что субарендатор заранее предупредит о расторжении договора.
Если документ оформлен без согласия собственника, то при досрочном расторжении договора, он аннулируется.
[/attention][attention type=red]
Это означает, что получить назад выплаченные средства будет практически невозможно.
Стоит заметить, что требовать арендную плату собственник не имеет прав. Договор заключается с арендатором, поэтому финансовые вопросы решаются с ним.
Размер арендной платы не должен меняться на протяжении срока действия договора. Сумма к оплате указывается в документе и действительна весь период.
Если субарендодатель говорит о повышении арендной платы, то при согласии субарендатора договор перезаключается.
Если он против изменений, то оплачивает установленную изначально сумму до окончания срока действия контракта.
[attention type=red][/attention]Согласие собственника помещений на субаренду является обязательным условием. Без письменного разрешения контракт считается недействительным и может быть расторгнут в любой момент, независимо от внесенной арендной платы.
Согласие оформляется несколькими способами, что позволяет выбрать наиболее выгодный и простой способ.
Источник: http://dokzone.ru/youri/subarru/soglasie-na-sdachu-v-subarendu-nezhilogo-pomeshheniya.html
Образец согласия арендодателя на субаренду нежилого помещения
Право пользования арендной квартирой может включать в себя полномочие передавать жилое помещение третьим лицам за плату. Необходимо, чтобы собственник в письменном виде разрешил это арендатору. Для этого можно использовать образец согласия арендодателя на субаренду или самостоятельно составить документ. При оформлении необходимо учесть ряд требований.
Для чего это необходимо
Собственник предоставляет значительный объём прав жильцу. Гражданин может пользоваться квартирой в соответствии с её функциональным назначением. То есть, человек имеет право в ней жить, хранить вещи и т.д.
Субаренда – передача недвижимости, которая ранее была арендована, в пользование третьему лицу на возмездной основе.
Субаренда возможна только с согласия арендодателя
В статье 615 ГК РФ указывается, что подобные действия возможны, если собственник прямо дал на это согласие. Если стороны заключили письменный договор, то и выражение воли собственника должно быть в такой же форме.
Особенности субаренды
Владельцы помещений выбирают арендаторов с учётом многих факторов. Собственник рассчитывает, что контрагент по сделке не причинит ущерба его имуществу. Поэтому право на сдачу в субаренду предполагает увеличение стоимости пользования квартирой – появляются дополнительные риски.
В договоре стоит предусмотреть, что любой ущерб жилому помещению или переданному вместе с ней имуществу (мебели, бытовой техники и пр.) возмещается арендодателем. Дополнительно стоит указать, что собственник имеет право расторгнуть контракт, если действия субарендатора нарушают установленные законом правила проживания в жилых помещениях.
При заключении договора на поднаём квартиры в одном из разделов документа необходимо указать, в каком виде было предоставлено согласие владельца. Необходима ссылка на положение основного контракта. Если разрешение предоставлено в виде отдельного письма, то копия документа прилагается к соглашению.
В некоторых случаях требуется государственная регистрация. Если отношения будут длиться 12 месяцев или более, копию договора необходимо предоставить в Росреестр. Соответствующее разъяснение дано в информационном письме президиума ВАС РФ № 66 от 11.01.2002 г.
Вопросы взимания платы за пользование в порядке субаренды разрешаются арендатором. Даже если человек, которому была предоставлена квартира в поднаём, не перечисляет оговоренную сумму, это не даёт оснований для отсрочки или рассрочки арендных платежей. При расторжении договора аренды прекращаются правоотношения, возникшие по поводу поднайма (ст. 618 ГК РФ).
Как правильно оформить
Существует несколько способов закрепления согласия собственника на предоставление недвижимости в субаренду. Самый простой вариант – включение соответствующего положения в договор. Формулировка может быть следующей: арендатор имеет право сдавать помещение в субаренду без получения дополнительного согласия от арендодателя.
Такое положение характерно для соглашений, когда квартира будет сдавать посуточно. Невозможно согласовывать кандидатуру каждого нового жильца в разумный срок с владельцем недвижимости.
Альтернативный вариант – предоставление письменного разрешения в виде самостоятельного документа. Этот способ применяется, если ранее стороны не оговаривали возможность передачи объекта недвижимости в поднаём.
Арендодатель может прописать возможность субаренды помещения в основном договоре
Письмо
Чаще всего письменное согласие собственника оформляется в виде отдельного письма, адресованного квартиросъёмщику. Арендатор обращается с запросом к владельцу с просьбой разрешить передачу всего помещения или его части в субаренду.
Образец обращения
Обращение может выглядеть следующим образом:
- Ф.И.О. собственника, его адрес;
- Ф.И.О. нанимателя, его адрес;
- наименование документа;
- описание взаимоотношений отправителя и адресата со ссылками на договор аренды;
- указание, что конкретное помещение жилое помещение было предоставлено адресанту в аренду;
- утверждение, что недвижимость может быть предоставлена третьему лицу в поднаём при наличии согласия
- на это собственника со ссылкой на пункт основного договора и
- сведения о том, что иное лицо желает пользоваться недвижимостью в рамках субаренды;информация о лице (Ф.И.О., адрес регистрации или наименование и местонахождения организации);
- срок поднайма;
- цена субаренды и другие условия (если указание информации необходимо для получения согласия);
- просьба предоставить разрешение на передачу во временное пользование имущества указанному лицу;
- утверждение, что арендатор несёт полную ответственность перед собственником за возможные негативные последствия, которые могут наступить в связи с использованием объекта третьим лицом;
- указание, что остальные условия договора остаются неизменными;
- указание срока, в течение которого арендатор будет ожидать ответа от собственника;
- дата, подпись, фамилия и инициалы.
Запрос может быть отправлен почтой, передан в руки владельцу или иным способом, согласованным сторонами ранее. Например, на электронную почту.
Образец письма
Образец письма на разрешение субаренды должен содержать следующую информацию:
- Ф.И.О. арендатора, его адрес;
- Ф.И.О. собственника, адрес проживания;
- наименование документа;
- указание даты и исходящего номера запроса на разрешение;
- ссылка на договор аренды;
- указание, что наниматель помещения разрешает сдачу помещения в субаренду;
- описание условий поднайма помещения, если это необходимо;
- дата, подпись, фамилия и инициалы автора документа.
Письмо направляется тем же способом, что и запрос.
Сторонам стоит обратить внимание на объём передаваемых прав. Если в письме не указывается конкретное лицо, которому будет передано имущество в субаренду, и срок такого пользования, то наниматель жилья может заключать неограниченное количество договоров.
При предоставлении согласия на заключение договора поднайма на конкретных условиях, арендатор не имеет права отступить от текста. В этом случае разрешение носит однократный характер. Если согласованные в переписке условия будут нарушены, собственник может потребовать расторжения договора поднайма через суд.
Образец согласия на субаренду нежилого помещения схож с описанным ранее шаблоном. В тексте письма подробно указывают расположение недвижимости (строение, этаж, номер офиса или комнаты), его площадь, функциональное назначение и другую информацию, которая способствует идентификации объекта.
Пример письма можно скачать тут.
Согласие на субаренду арендодатель может выразить в дополнительном соглашении
Дополнительное соглашение
В некоторых договорах нет указания на то, что наниматель помещения имеет права предоставлять его третьему лицу при каких-либо условиях. В этой ситуации необходимо дополнение к договору, где будет вписано разрешение арендодателя на сдачу в субаренду. Образец документа может выглядеть так:
- дата и место оформления;
- наименование документа со ссылкой на основной договор;
- указание Ф.И.О. сторон, подписавших контракт;
- утверждение, что стороны решили внести изменения в действующее соглашение;
- новое положение, например, «Арендатор имеет право предоставлять квартиру в субаренду»;
- указание, что все остальные пункты договора остаются неизменными;
- информация о количестве экземпляров документа (обычно их 2) и утверждение, что данное соглашение
- является неотъемлемой частью договора;
- реквизиты и подписи сторон.
Отзыв согласия
Открытым остаётся вопрос о том, может ли собственник отозвать своё разрешение на субаренду.
Суды однозначно указывают, что согласие арендатора на последующую передачу помещений в субаренду, утверждённое в договоре, отозвать невозможно. Положения контракта изменяются при согласии каждой из сторон.
В одностороннем порядке исключить какой-либо пункт можно, если такое полномочие арендодателя прямо зафиксировано в соглашении.
Сложнее обстоит дело с разрешением, предоставленным в виде письма. На практике согласие можно отозвать, направив новое письмо арендатору, если соглашение на субаренду ещё не было заключено. В противном случае нет оснований для отзыва разрешения и расторжения такого контракте.
[/attention][attention type=green]
Сторонам договора аренды рекомендуется заранее оговаривать, возможна ли субаренда помещения. Если это возможно, то следует указать в тексте контракта, что наниматель квартиры имеет право заключить соглашение о поднайме при наличии письменного согласия на это собственника.
, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Источник: https://yurispros.ru/arenda/obrazets-soglasiya-arendodatelya-na-subarendu-nezhilogo-pomeshheniya.html
Правильно составленный образец поможет добиться согласия арендодателя на субаренду
При высокой стоимости на объекты недвижимости и земельные участки, нередко значительно выгоднее не выкупать их в собственность, а арендовать на определённый срок в зависимости от цели назначения. Установив правила пользования недвижимостью или землей, собственник передаёт свои владения в аренду.
При больших площадях арендатор, в свою очередь, по согласованию с собственником может сдать часть помещений третьим лицам. В этом случае арендатор выступает арендодателем, а вид аренды называется субарендой. Такой вид сотрудничества намного выгоднее всем сторонам.
Для законности сделки требуется согласие арендодателя на субаренду, образец составления которого рассмотрим для разных вариантов арендного сотрудничества.
Правовые аспекты
Арендные отношения законодательно регламентированы Гражданским кодексом, и только владелец собственности решает, как ею распоряжаться: сдавать в аренду одному арендатору и уполномочить его контролировать процесс взаимодействия с субарендаторами или самостоятельно работать сразу с несколькими клиентами.
Выбирается, как правило, первый вариант, так как всю руководящую деятельность берёт на себя арендатор, распределяя помещения и сдавая их в субаренду по своему усмотрению, но с согласия собственника.
Согласно п.2 ст.
[attention type=green][/attention]615 ГК РФ настоящий договор поднайма с третьей стороной, может быть заключён, при наличии согласия арендодателя, то есть собственника.
Важно! В договоре запрещён пункт, в котором арендатор наделяется правом заключения соглашения субаренды без согласия владельца. Но в документ достаточно включить пункт на право арендатора передавать имущество в поднаем. В этом случае дополнительных разрешительных соглашений уже составлять не нужно.
В кажущейся тавтологии и игре слов заключён глубокий правовой смысл. Нарушение этого условия ведёт к полной ликвидации законности сделки.
Законом не предусмотрена конкретная форма выражения согласия на передачу имущества в субаренду.
Разрешено его оформлять протоколом, отдельным письмом, дополнительным соглашением, приложением к основному документу, один экземпляр или копия которого должна храниться у владельца имущества.
Может ли субарендатор сдавать сам в аренду помещение?
Арендатор имеет право сдавать в субаренду третьим лицам имущество, одновременно наделив их теми же функциями. То есть каждое последующее звено цепочки – это и субарендатор и субарендодатель для следующего элемента связи.
Законодательством количество звеньев не ограничено. Единственным правилом является то, что срок субаренды не может превышать период, выделенный для аренды.
Заключая договор, необходимо удостовериться, что существует заверенное нотариусом согласие собственника на субаренду.
Ответственность за нарушение договорных отношений
Согласно ст. 167, 168, 615 и ст. 1103 ГК РФ при сдаче здания в субаренду без согласия арендодателя (собственника), последний имеет право расторгнуть соглашение найма с требованием взыскать убытки по причине пользования имуществом не по назначению. Субаренда без согласия арендодателя считается незаконной и может повлечь наказание в зависимости от нанесённого ущерба.
При продлении сроков основного соглашения между собственником и арендатором автоматически разрешено изменить и сроки поднайма, но лучше оформить новый документ с чётким указанием новых данных.
Если в первоначальном договоре коммерческого найма собственности не было предусмотрено, сдавать помещение в субаренду (по причине отсутствия необходимости), то следует согласовать этот момент в виде дополнительного соглашения. Согласно п. 1 ст.
452 ГК РФ сделки между юридическими и физическими лицами об изменении условий основного договора должны быть оформлены и заверены в той же форме, что и основной документ. То есть, если он оформлялся у нотариуса, то и все дополнения поднайма должны быть заверены нотариально. В противном случае соглашение теряет правовую силу и является нарушением законодательства.
Нюансы составления договора
Статья 615 ГК РФ обязывает к поднайму или прокату применять те же правила, что прописаны в основном документе на аренду собственности. По ст. 607 ГК в соглашении в обязательном порядке прописываются все виды имущества, которые будут переданы в пользование третьим лицам.
Без описания объекта передачи, договор считается юридически ничтожным. То есть при делегации права аренды помещения необходимо указывать его площадь, расположение и другие важные параметры. Если объектом является оборудование, то указываются все его параметры при передаче внаём.
Типовой договор аренды недвижимости дополняется следующими документами:
- Разрешением на поднаём от собственника помещения или офиса.
- Протоколом, в котором указаны все разногласия сторон.
- Протоколом о согласовании разногласий, если они существуют.
- Актом, в котором прописываются условия приёма-передачи собственности внаём и поднаём.
При возникновении необходимости прекратить договорные отношения по недвижимости одна из сторон по ст. 610 ГК обязана оповестить об этом другую за три месяца до окончания срока. Одновременно прекращается и срок действия поднайма. Но законодатель в ст.
618 ГК РФ предусмотрел правовую возможность для добросовестного субарендатора на оформление договора с новым арендодателем или собственником на тех же условиях на оставшийся ранее установленный срок. Тем самым закон защищает интересы субарендатора любого уровня.
В соглашении аренды или проката всегда приписываются штрафные санкции и условия выплаты пени.
Соглашение поднайма должно сопровождаться следующими документами:
- Перечнем имущества или объектов недвижимости, которое использует субарендатор.
- Графиком платежей.
Договор аренды с правом субаренды выглядит следующим образом.
Внимание! При составлении документов необходимо следить в договоре субаренды за сроками действия соглашения сторон. Следует убедиться, что этот период меньше или равен сроку аренды по основному документу. В противном случае субарендатор теряет все права, и его деятельность становится незаконной.
Каждому субарендатору желательно иметь копию основного договора аренды, что избавит его от правовых коллизий в будущем и судебных разбирательств.
Образец согласия арендодателя на субаренду
Согласие на субаренду нежилого помещения или офиса составляется собственником только письменно и является неотъемлемой частью основного соглашения. Образец можно найти как в интернете, так и составить самостоятельно. Главное условие – подробное описание сдаваемого помещения, его состояния, площади пользования. Субаренда – это всегда риски:
- Арендатор, прежде всего, отвечает перед собственником за надлежащую эксплуатацию взятого помещения.
- В случае порчи имущества субарендатором, отвечать приходится арендатору перед владельцем. То есть переуступка прав не освобождает от ответственности.
- Одновременно арендодатель отвечает за качество предоставляемых коммунальных услуг, отделку помещения, комфортность пребывания.
- Изменение сроков аренды без дополнительного оповещения нарушает права субарендатора. Любое изменение сроков исполнения договора одной стороной приводит к прекращению законной деятельности другой.
- Нарушение прав собственника наблюдается, когда арендатор не оповещает его о новых сделках субаренды.
Важно знать! Законодательство не запрещает арендатору устанавливать собственные цены на сдаваемое в наём помещение.
Арендатор, взяв на себя организационные обязанности по использованию арендованной собственности, вправе распоряжаться ею и получать от этого финансовую прибыль, одновременно неся полную ответственность перед собственником.
Важно! Отсутствие согласия на поднаём приводит к мгновенному прекращению деятельности субарендатора.
[/attention][attention type=yellow]
Если арендуемое помещение было сдано третьим лицам без согласия собственника, он вправе расторгнуть договор с требованием возмещения убытков согласно п.3 ст. 615 и ст. 619 ГК РФ.
Договор аренды квартиры с правом субаренды образец выглядит аналогично. Поднаём жилищного фонда особенно востребован в курортных зонах или при посуточной аренде.
Можно ли сдавать муниципальное имущество?
Законом не запрещена аренда и поднаём муниципального имущества, которое находится в собственности у государства. Переход прав пользования возможен только при согласии собственника, то есть государства в лице администрации города или района, где находится объект.
Важно! Если срок аренды или субаренды больше одного года, то необходима регистрация договора в Росреестре.
Кроме вышеупомянутых статей Гражданского кодекса, арендные отношения регламентируются Федеральным законом № 218-ФЗ. Судебные инстанции разошлись во мнении, необходимо ли регистрировать договор аренды, заключённый на неопределённый срок.
[attention type=yellow][/attention]Существует два диаметральных мнения: одни суды говорят, что нужно, иначе соглашение будет считаться незаконным, другие – регистрация не нужна.
И как поступить в этом случае, если суды принимают абсолютно противоположное решение? Регистрация всегда надёжнее, чем её отсутствие, так как в любой момент могут быть внесены изменения, и договор будет признан ничтожным.
Поднаём государственного имущества регламентируется № 135-ФЗ. В ст. 17.1 этого законодательного акта отмечено, что государственное и муниципальное имущество должно предоставляться через проведение аукциона (Постановление Высшего арбитражного суда № 73 от 17.11.11). В этом случае согласие собственника также обязательно, что отражается в аукционной документации.
Особенности найма муниципальной собственности
Источник: https://StranaZakonov.com/nedvizhimost/arenda/pravilno-sostavlennyj-obrazets-pomozhet-dobitsya-soglasiya-arendodatelya-na-subarendu
Согласие собственника на субаренду
Ни один из существующих законодательно-нормативных актов не содержит правил составления разрешения. Однако опираясь на имеющуюся юридическую практику, допустимо включение в документ следующих пунктов.
- Наименование лица, которому предоставляется право на субаренду.
- Название составляемого документа (если решено подготовить отдельное письмо).
- Непосредственно само разрешение, которое должно быть представлено однозначным волеизъявлением.
- Основные характеристики нежилого строения, которое предоставляется в субаренду.
- Сведения о лице, дающем свое согласие (Ф. И. О. для ИП или полное название организации).
- Временные рамки, в течение которых разрешение будет иметь юридическую силу. Необходимо обратить внимание на то, что они не могут быть больше чем срок действия договора аренды.
- Дата составления и подпись с расшифровкой.
Согласие собственника на субаренду нежилого помещения может иметь и более краткую форму (образец представлен ниже).
Скачать бланк согласия на субаренду
Скачать образец согласия арендодателя на субаренду
Как получить разрешение?
Что касается процедуры, то она проста. Нужно осуществить одно из двух действий:
- Сразу же, еще до момента оформления аренды, обговорить данный вопрос с полноправным владельцем.
- Обратиться к собственнику недвижимости в какой-то момент, пока договор аренды еще действует.
В первом случае все может происходить более неформально. Перед заключением сделки, стороны предъявляют друг другу:
- паспорта;
- доверенности, если договор будут подписывать представители;
- учредительные документы, если стороны (одна из сторон) ведут коммерческую деятельность и зарегистрированы в качестве: ИП, ООО, ПАО, АО и так далее.
Обратите внимание! Собственник нежилого помещения должен представить правоустанавливающие бумаги на объект недвижимости.
Далее, происходит обсуждение проекта договора, согласование пунктов. Именно тогда, потенциальный арендатор может устно сообщить о том, что желает рассмотреть вопрос получения согласия на субаренду нежилого помещения.
Во втором случае, желательно, действовать следующим образом: подготовить определенное письмо – обращение к собственнику. В нем нужно заявить о желании сдавать нежилое помещение в субаренду или обосновать необходимость этого. Можно попросить дать письменный ответ на обращение.
К тексту, желательно, приложить копию договора аренды. Особенно это необходимо будет сделать в тех случаях, когда арендодатель – крупная компания, специализирующаяся на сдаче в наем нежилой недвижимости.
Как выглядит документ?
Начнем с формы:
- Она всегда будет соответствовать той, в которой заключен договор аренды.
- Сделка по сдаче в наем нежилого помещения оформляется в письменном виде, соответственно, и разрешение на субаренду не должно быть выражено устно. Вернее, полноправный владелец может сказать, что не возражает против субаренды. Но его слова должны быть зафиксированы на бумаге, а под ними должна стоять его подпись и печать, если таковая имеется.
- Согласно положениям ст. 651 ГК РФ и разъяснениям ВАС РФ, если договор будет оформлен на срок, более 12 месяцев, то он подлежит гос. регистрации в органах Росреестра. Соответственно, и соглашение, в таком случае, должно пройти аналогичную процедуру.
Еще о форме, но немного с другого ракурса: что за документ должен быть подготовлен?
- Если вопрос о субаренде был поднят до заключения сделки аренды, то соответствующий пункт можно прописать в тексте первоначального договора.
- Если же у арендатора возникло желание сдавать недвижимость третьим лицам несколько позже, то специалисты рекомендуют оформить дополнительное соглашение к договору.
Напрашивается предложение: оформить некое согласие в форме отдельного документа. Например, такое, как делают от супруга на продажу недвижимости. Но, как представляется, такой подход к делу будет не совсем правильным.
- Данное согласие будет иметь признаки дополнительного соглашения.
- Не ясно, какую юридическую силу будет иметь подобный документ. Некоторые специалисты считают, что эта сила будет недостаточной для того, чтобы санкционировать субаренду.
Различия между мнениями связаны с формулировками норм ГК РФ. Об этом еще пойдет речь в настоящей статье. Пока же, речь пойдет про содержание согласия собственника.
Оно может быть таким:
- В случае если согласие дается в рамках первоначального договора, то в документ нужно включить подобный пункт: «Арендодатель выражает свое согласие на передачу нежилого помещения – предмета договора, в наем третьим лицам».
- Если говорить про доп. соглашение, то в нем должен быть содержаться целый ряд информации.
Какие именно сведения указывают в доп. соглашении? Это:
- информация о сторонах;
- об объекте недвижимости;
- о дате и месте заключения договора аренды, его номере.
Собственно, должен содержаться и пункт о том, что собственник помещения не возражает против оформления отношений субаренды между арендатором и третьими лицами.
Справка! Если стороной соглашения выступает ИП, то нужно в соглашении его ИНН и ГРН, по юридическому лиц необходимо указывать: ИНН, ОГРН, сведения об уставе, дату и номер приказа о назначении руководителя, информацию о доверенности или ином документе, на основании которого действует представитель фирмы.
Подводные камни
В законодательстве не идет речь о том, что собственник должен давать согласие на совершение конкретной сделки. Именно по этой причине возникает ряд споров.
Обратите внимание! Представляется правильной следующая позиция: если в договоре или в доп. соглашении указано, что субаренда разрешается, то арендатор вправе передавать имущество любому лицу, по своему усмотрению.
Отношения субаренды оформляются путем заключения отдельного договора, варианты которого можно найти .
[/attention][attention type=red]
Если же субарендатор, по тем или иным причинам, не устраивает собственника, то последний, в принципе, ничего сделать не сможет. Исключение: случаи, когда есть основания направить претензию лицу, пользующемуся недвижимостью, и, затем, потребовать досрочного расторжения договоров. В том числе, и договора аренды.
Например:
- если недвижимость используется в целях, для которых она не предназначена;
- если действия субарендатора ведут к ухудшению состояния нежилого помещения.
В общем, речь идет о всем том, что изложено в ст.619 ГК РФ.
Подводя итог, можно отметить, что согласие на субаренду нежилого помещения – очень важный документ (часть документа – договора аренды). Если его не удалось получить от собственника, то о субаренде не может идти речи, в принципе.
Способ № 1. Закрепите согласие на субаренду в самом договоре
Согласие собственника на сдачу имущества в субаренду можно закрепить в основном договоре. Такой вариант удобен и арендатору, и арендодателю.
Первому не придется тратить время на обработку запросов, второму – ждать разрешения или принимать на себя риски возможного отказа.
Разрешить субаренду в договоре можно компании, которая планирует разместить дочерние общества или иные лица, с кем не возникнет спорных вопросов.
Пример формулировки:
«Стороны определили, что арендатор вправе переуступать право аренды другому лицу, сдавать арендованные помещения в субаренду, передавать арендные права по данному договору в задаток, вносить арендные права в качестве вклада в уставный (складочный) капитал юридических лиц.
[attention type=red][/attention]Арендатор имеет право без письменного согласия арендодателя сдавать арендуемые помещения в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по настоящим договорам аренды другим лицам».
Если арендодатель дал согласие на сдачу в субаренду помещения или иного имущества, отозвать его в одностороннем порядке нельзя (п. 26 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2018), утв. Президиумом ВС РФ 04.07.2018).
Часто арендодатель предпочитает контролировать вопрос передачи имущества в поднаем. Например, в договоре владелец прописывает условие:
- «Арендатор не вправе сдавать арендуемое недвижимое имущество в субаренду (поднаем) без письменного согласия арендодателя».
- «Арендатор не имеет права сдавать помещение частично в субаренду или по договору о совместном использовании помещений с иными юридическими или физическими лицами без письменного согласия арендодателя».
Чтобы пункт работал, владелец может включить в соглашение санкцию за нарушение обязательств. Арендодатель может взыскать неустойку или потребовать расторгнуть договор за нарушение его условий:
- «За нарушение обязательств, предусмотренных настоящим договором арендатор в двухнедельный срок с момента выставления претензии выплачивает арендодателю штраф в размере 20 минимальных размеров оплаты труда, установленного федеральным законодательством, действующего на момент выявления нарушений».
- «Арендатор вправе сдавать торговое место в субаренду только с письменного согласия арендодателя. В случае выявления передачи в субаренду торгового места без согласия арендодателя, арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере 50% от месячной базовой части суммы арендной платы за пользование торговым местом, либо настоящий договор может быть расторгнут в одностороннем порядке арендодателем».
Чтобы привлечь арендатора к ответственности, владельцу придется доказать факт незаконной передачи помещения третьему лицу (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 24.02.2009 № А33-7829/08-Ф02-6824/08 по делу № А33-7829/08).
В каких случаях потребуется согласие на сдачу имущества в субаренду
Согласие собственника на субаренду применяется при передаче в поднаем:
Источник: https://abn62.ru/soglasie-sobstvennika-na-subarendu/
Согласие на сдачу в субаренду нежилого помещения
Заключение договора субаренды возможно только после получения письменного согласия собственника имущества.
Законодательством определяется правило, по которому соглашение между субарендодателем и субарендатором недействительно без данного документа.
И чтобы сделка имела юридическую силу, требуется получить согласие владельца недвижимости.
Рассмотрим, как это сделать, что потребуется указать в заявлении и правила составления документа.
Основные понятия
Субаренда — это юридическая сделка, участие в которой принимают три стороны — собственник, арендатор и субарендатор.
Помещение сдается в аренду владельцем, арендатор передает во временное пользование часть имущества третьим лицам, что и является субарендой.
Субаренда выгодна арендатору. Он может получать доход с неиспользуемых для ведения бизнеса помещений, исключить их простаивание.
Касается это аренды целых зданий, когда собственник предпочитает сотрудничать с одним лицом, а не разделять имущество между несколькими людьми.
[attention type=red][/attention]Основным условием заключение сделки является согласие собственника на субаренду. Владелец имущества должен быть не просто осведомлен о передачи части помещений во владение третьим лицам, а обязан в письменном виде выразить отсутствие возражений.
Образец разрешения на субаренду от арендодателя не выдается, составлять документ придется самостоятельно, в произвольной форме.
Правовые акты
Такие как:
| Согласие собственника на субаренду является обязательным условием | это правило регламентируется статьей № 615 ГК РФ |
| Учитываются правила в статье №157.1 ГК РФ | в ней сказано, что согласие арендодателя должно соответствовать требованиям законодательства |
| Основные требования и правила заключения субарендных отношений | указаны в статье №432 ГК РФ |
| Особое внимание стоит уделять статьям №167, 168 и 1103 ГК РФ | в них указано, что арендодатель оставляет за собой право расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, если помещения были использованы для субаренды без его согласия |
Также собственник может затребовать возмещение ущерба за убытки, понесенные при эксплуатации недвижимости третьими лицами.
Согласно перечисленным правовым актам, срок действия субаренды не должен превышать срок действия договора аренды, если иное не предусмотрено соглашением с собственником.
Он на свое усмотрение может пролонгировать контракт с субарендатором после окончания действия документа о предоставлении помещения в аренду.
Суть возможных рисков
Субаренда подразумевает участие в сделки трех лиц, что повышает степень рисков:
| Арендатор несет двойную ответственность | перед собственником и субарендатором. Ему требуется поддерживать имущество в первозданном виде, соблюдать санитарно-эпидемиологические правила, а также следить, чтобы субарендатор не нарушал их |
| Арендатор отвечает перед субарендатором за качество помещения | своевременно сделанный ремонт, предоставление коммунальных услуг |
| Субарендодатель может остаться без права пользования уже оплаченных помещений | в случае расторжения договора аренды |
| Собственник не всегда осведомлен о том | что его имущество передается в субаренду |
Минимизировать риски можно грамотным составлением договора. В нем должны быть учтены все необходимые нюансы, которые могут повлиять на взаимоотношения участников сделки.
Образец согласия собственника на субаренду
Согласно перечисленным выше нормативным актам, заключать договор субаренды на уже арендованное имущество можно, но с одним условием — абсолютное согласие собственника.
Без него оформленные документы не имеют юридической силы и могут быть расторгнуты владельцем недвижимости при обнаружении заключения сделки без письменного согласия.
Чтобы исключить риски, каждый субарендатор должен убедиться:
- В правах арендатора на сдачу помещений в субаренду.
- В правах собственника сдавать помещения в аренду.
Согласие собственник может написать в любой форме, но при условии, что у арендатора нет возражений и в документе нет ошибок.
Согласие признается полученным, если владелец имущества не высказывается против субаренды и оставляет просьбу арендатора без ответа.
Части недвижимости
Согласие собственника на субаренду оформляется тремя способами:
| Отдельным пунктом в договоре аренды | или отметкой в договоре субаренды |
| Отдельным документом (письмом) | который прикладывается к договору субаренды |
Первый способ предусматривает предоставление арендатору права сдачи части недвижимости в субаренду на момент заключения договора.
В тексте документа указывается, что собственник не возражает против субаренды имущества и в дальнейшем его согласие не требуется.
Возможность субаренды предусматривается собственниками больших зданий с несколькими отдельными помещениями.
[/attention][attention type=green]
Им важно сдать в аренду имущество и получать прибыль. Поэтому при составлении договора аренды, они обговаривают возможность субаренды.
Особенно это актуально в случаях, когда собственник находится в другом регионе и ему выгоднее передать помещения только в одни руки.
Если о возможности субаренды не сказано в договоре, арендатор обязан обратиться к собственнику с просьбой выдачи согласия на передачу части имущества во временное пользование третьим лицам.
В этом случае составляется письмо, в котором владелец помещений указывает свое согласие на сделку.
[attention type=green][/attention]При заключении договора субаренды собственник может проставить свое согласие на документе.
Отсутствие возражений по поводу субаренды закрепляется подписью и печатью (если владелец имущества — юридическое лицо).
Земельного участка
Земельный участок может быть передан в субаренду третьим лицам на общих основаниях.
Согласие собственника также является обязательным и предпочтительней оформлять отдельное письмо. Оно должно содержать информацию об участке и договоре.
Составлять согласие может сам собственник или его доверенное лицо. Выбрав второй вариант, потребуются документы, удостоверяющие личность и доверенность.
Особенности заключения договора
Договор субарендных отношений составляется по принципу договора аренды. В нем должна содержаться информация:
| ФИО сторон или наименование юридического лица | адрес местонахождения имущества |
| Кадастровый номер для земельного участка | также цель использования имущества |
| Срок действия договора | передаваемое имущество и подписи сторон |
Договор должен содержать информацию о правах и обязанностях сторон, причины расторжения контракта, размер арендной платы.
Дополнительно к документу прикладывается акт приема-передачи имущества с полным описанием техники, мебели и другого атрибута.
Если арендная плата высокая, либо было принято обоюдное решение о рассрочке платежа, к договору прикладывается график платежей. Он составляется в произвольной форме, с обязательной подписью сторон.
[/attention][attention type=yellow]
Договор, заключаемый сроком на год и более, требуется зарегистрировать в Росреестре. За данную услугу взимается госпошлина.
Договор субаренды может быть переоформлен в договор аренды, если собственник прекратил отношения с арендатором.
В этом случае бывший субарендодатель наделяется новыми правами и арендная плата вносится непосредственному владельцу имущества.
Ответственность контрагентов
Ответственность сторон прописывается в договоре. Так, субарендодатель несет ответственность:
| За своевременное предоставление имущества | являющегося предметом договора |
| За проведение капитального ремонта | в соответствии с условиями договора |
| За предоставление условий | для использования помещения по назначению |
Субарендатор несет ответственность:
| За использование помещений по назначению | и за соблюдение санитарно-эпидемиологических правил |
| За своевременное внесение арендной платы | и за сохранение вверенных материальных ценностей |
Каждая сторона несет ответственность за соблюдение условий договора перед вторым участником сделки, собственником и законом.
Грамотно составленный документ субарендных отношений поможет восстановить справедливость при нарушении прав одного из контрагентов сделки.
Арендная плата
Размер арендной платы определяется сторонами и указывается в договоре. Субарендодатель оставляет за собой право самостоятельно регулировать данный вопрос, повышая или понижая стоимость использования помещений.
Оплата может производиться каждый месяц, но возможны и другие варианты внесения платежей.
Например, субарендодатель вправе запросить арендную плату сразу за несколько месяцев или за весь период действия договора.
[attention type=yellow][/attention]В этом случае субарендатору необходимо с особой внимательностью проверять отсутствие ошибок в документах и наличие письменного согласия собственника.
В договоре следует указать действия при досрочном расторжении договора, если оплата производится сразу за весь период или несколько месяцев.
Денежные средства могут быть возвращены, но, к примеру, только в 80%. Или в полном объеме, но при условии, что субарендатор заранее предупредит о расторжении договора.
Если документ оформлен без согласия собственника, то при досрочном расторжении договора, он аннулируется.
[/attention][attention type=red]
Это означает, что получить назад выплаченные средства будет практически невозможно.
Стоит заметить, что требовать арендную плату собственник не имеет прав. Договор заключается с арендатором, поэтому финансовые вопросы решаются с ним.
Размер арендной платы не должен меняться на протяжении срока действия договора. Сумма к оплате указывается в документе и действительна весь период.
Если субарендодатель говорит о повышении арендной платы, то при согласии субарендатора договор перезаключается.
Если он против изменений, то оплачивает установленную изначально сумму до окончания срока действия контракта.
[attention type=red][/attention]Согласие собственника помещений на субаренду является обязательным условием. Без письменного разрешения контракт считается недействительным и может быть расторгнут в любой момент, независимо от внесенной арендной платы.
Согласие оформляется несколькими способами, что позволяет выбрать наиболее выгодный и простой способ.
Источник: http://dokzone.ru/youri/subarru/soglasie-na-sdachu-v-subarendu-nezhilogo-pomeshheniya.html
Образец согласия арендодателя на субаренду нежилого помещения
Право пользования арендной квартирой может включать в себя полномочие передавать жилое помещение третьим лицам за плату. Необходимо, чтобы собственник в письменном виде разрешил это арендатору. Для этого можно использовать образец согласия арендодателя на субаренду или самостоятельно составить документ. При оформлении необходимо учесть ряд требований.
Для чего это необходимо
Собственник предоставляет значительный объём прав жильцу. Гражданин может пользоваться квартирой в соответствии с её функциональным назначением. То есть, человек имеет право в ней жить, хранить вещи и т.д.
Субаренда – передача недвижимости, которая ранее была арендована, в пользование третьему лицу на возмездной основе.
Субаренда возможна только с согласия арендодателя
В статье 615 ГК РФ указывается, что подобные действия возможны, если собственник прямо дал на это согласие. Если стороны заключили письменный договор, то и выражение воли собственника должно быть в такой же форме.
Особенности субаренды
Владельцы помещений выбирают арендаторов с учётом многих факторов. Собственник рассчитывает, что контрагент по сделке не причинит ущерба его имуществу. Поэтому право на сдачу в субаренду предполагает увеличение стоимости пользования квартирой – появляются дополнительные риски.
В договоре стоит предусмотреть, что любой ущерб жилому помещению или переданному вместе с ней имуществу (мебели, бытовой техники и пр.) возмещается арендодателем. Дополнительно стоит указать, что собственник имеет право расторгнуть контракт, если действия субарендатора нарушают установленные законом правила проживания в жилых помещениях.
При заключении договора на поднаём квартиры в одном из разделов документа необходимо указать, в каком виде было предоставлено согласие владельца. Необходима ссылка на положение основного контракта. Если разрешение предоставлено в виде отдельного письма, то копия документа прилагается к соглашению.
В некоторых случаях требуется государственная регистрация. Если отношения будут длиться 12 месяцев или более, копию договора необходимо предоставить в Росреестр. Соответствующее разъяснение дано в информационном письме президиума ВАС РФ № 66 от 11.01.2002 г.
Вопросы взимания платы за пользование в порядке субаренды разрешаются арендатором. Даже если человек, которому была предоставлена квартира в поднаём, не перечисляет оговоренную сумму, это не даёт оснований для отсрочки или рассрочки арендных платежей. При расторжении договора аренды прекращаются правоотношения, возникшие по поводу поднайма (ст. 618 ГК РФ).
Как правильно оформить
Существует несколько способов закрепления согласия собственника на предоставление недвижимости в субаренду. Самый простой вариант – включение соответствующего положения в договор. Формулировка может быть следующей: арендатор имеет право сдавать помещение в субаренду без получения дополнительного согласия от арендодателя.
Такое положение характерно для соглашений, когда квартира будет сдавать посуточно. Невозможно согласовывать кандидатуру каждого нового жильца в разумный срок с владельцем недвижимости.
Альтернативный вариант – предоставление письменного разрешения в виде самостоятельного документа. Этот способ применяется, если ранее стороны не оговаривали возможность передачи объекта недвижимости в поднаём.
Арендодатель может прописать возможность субаренды помещения в основном договоре
Письмо
Чаще всего письменное согласие собственника оформляется в виде отдельного письма, адресованного квартиросъёмщику. Арендатор обращается с запросом к владельцу с просьбой разрешить передачу всего помещения или его части в субаренду.
Образец обращения
Обращение может выглядеть следующим образом:
- Ф.И.О. собственника, его адрес;
- Ф.И.О. нанимателя, его адрес;
- наименование документа;
- описание взаимоотношений отправителя и адресата со ссылками на договор аренды;
- указание, что конкретное помещение жилое помещение было предоставлено адресанту в аренду;
- утверждение, что недвижимость может быть предоставлена третьему лицу в поднаём при наличии согласия
- на это собственника со ссылкой на пункт основного договора и
- сведения о том, что иное лицо желает пользоваться недвижимостью в рамках субаренды;информация о лице (Ф.И.О., адрес регистрации или наименование и местонахождения организации);
- срок поднайма;
- цена субаренды и другие условия (если указание информации необходимо для получения согласия);
- просьба предоставить разрешение на передачу во временное пользование имущества указанному лицу;
- утверждение, что арендатор несёт полную ответственность перед собственником за возможные негативные последствия, которые могут наступить в связи с использованием объекта третьим лицом;
- указание, что остальные условия договора остаются неизменными;
- указание срока, в течение которого арендатор будет ожидать ответа от собственника;
- дата, подпись, фамилия и инициалы.
Запрос может быть отправлен почтой, передан в руки владельцу или иным способом, согласованным сторонами ранее. Например, на электронную почту.
Образец письма
Образец письма на разрешение субаренды должен содержать следующую информацию:
- Ф.И.О. арендатора, его адрес;
- Ф.И.О. собственника, адрес проживания;
- наименование документа;
- указание даты и исходящего номера запроса на разрешение;
- ссылка на договор аренды;
- указание, что наниматель помещения разрешает сдачу помещения в субаренду;
- описание условий поднайма помещения, если это необходимо;
- дата, подпись, фамилия и инициалы автора документа.
Письмо направляется тем же способом, что и запрос.
Сторонам стоит обратить внимание на объём передаваемых прав. Если в письме не указывается конкретное лицо, которому будет передано имущество в субаренду, и срок такого пользования, то наниматель жилья может заключать неограниченное количество договоров.
При предоставлении согласия на заключение договора поднайма на конкретных условиях, арендатор не имеет права отступить от текста. В этом случае разрешение носит однократный характер. Если согласованные в переписке условия будут нарушены, собственник может потребовать расторжения договора поднайма через суд.
Образец согласия на субаренду нежилого помещения схож с описанным ранее шаблоном. В тексте письма подробно указывают расположение недвижимости (строение, этаж, номер офиса или комнаты), его площадь, функциональное назначение и другую информацию, которая способствует идентификации объекта.
Пример письма можно скачать тут.
Согласие на субаренду арендодатель может выразить в дополнительном соглашении
Дополнительное соглашение
В некоторых договорах нет указания на то, что наниматель помещения имеет права предоставлять его третьему лицу при каких-либо условиях. В этой ситуации необходимо дополнение к договору, где будет вписано разрешение арендодателя на сдачу в субаренду. Образец документа может выглядеть так:
- дата и место оформления;
- наименование документа со ссылкой на основной договор;
- указание Ф.И.О. сторон, подписавших контракт;
- утверждение, что стороны решили внести изменения в действующее соглашение;
- новое положение, например, «Арендатор имеет право предоставлять квартиру в субаренду»;
- указание, что все остальные пункты договора остаются неизменными;
- информация о количестве экземпляров документа (обычно их 2) и утверждение, что данное соглашение
- является неотъемлемой частью договора;
- реквизиты и подписи сторон.
Отзыв согласия
Открытым остаётся вопрос о том, может ли собственник отозвать своё разрешение на субаренду.
Суды однозначно указывают, что согласие арендатора на последующую передачу помещений в субаренду, утверждённое в договоре, отозвать невозможно. Положения контракта изменяются при согласии каждой из сторон.
В одностороннем порядке исключить какой-либо пункт можно, если такое полномочие арендодателя прямо зафиксировано в соглашении.
Сложнее обстоит дело с разрешением, предоставленным в виде письма. На практике согласие можно отозвать, направив новое письмо арендатору, если соглашение на субаренду ещё не было заключено. В противном случае нет оснований для отзыва разрешения и расторжения такого контракте.
[/attention][attention type=green]
Сторонам договора аренды рекомендуется заранее оговаривать, возможна ли субаренда помещения. Если это возможно, то следует указать в тексте контракта, что наниматель квартиры имеет право заключить соглашение о поднайме при наличии письменного согласия на это собственника.
, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Источник: https://yurispros.ru/arenda/obrazets-soglasiya-arendodatelya-na-subarendu-nezhilogo-pomeshheniya.html
Правильно составленный образец поможет добиться согласия арендодателя на субаренду
При высокой стоимости на объекты недвижимости и земельные участки, нередко значительно выгоднее не выкупать их в собственность, а арендовать на определённый срок в зависимости от цели назначения. Установив правила пользования недвижимостью или землей, собственник передаёт свои владения в аренду.
При больших площадях арендатор, в свою очередь, по согласованию с собственником может сдать часть помещений третьим лицам. В этом случае арендатор выступает арендодателем, а вид аренды называется субарендой. Такой вид сотрудничества намного выгоднее всем сторонам.
Для законности сделки требуется согласие арендодателя на субаренду, образец составления которого рассмотрим для разных вариантов арендного сотрудничества.
Правовые аспекты
Арендные отношения законодательно регламентированы Гражданским кодексом, и только владелец собственности решает, как ею распоряжаться: сдавать в аренду одному арендатору и уполномочить его контролировать процесс взаимодействия с субарендаторами или самостоятельно работать сразу с несколькими клиентами.
Выбирается, как правило, первый вариант, так как всю руководящую деятельность берёт на себя арендатор, распределяя помещения и сдавая их в субаренду по своему усмотрению, но с согласия собственника.
Согласно п.2 ст.
[attention type=green][/attention]615 ГК РФ настоящий договор поднайма с третьей стороной, может быть заключён, при наличии согласия арендодателя, то есть собственника.
Важно! В договоре запрещён пункт, в котором арендатор наделяется правом заключения соглашения субаренды без согласия владельца. Но в документ достаточно включить пункт на право арендатора передавать имущество в поднаем. В этом случае дополнительных разрешительных соглашений уже составлять не нужно.
В кажущейся тавтологии и игре слов заключён глубокий правовой смысл. Нарушение этого условия ведёт к полной ликвидации законности сделки.
Законом не предусмотрена конкретная форма выражения согласия на передачу имущества в субаренду.
Разрешено его оформлять протоколом, отдельным письмом, дополнительным соглашением, приложением к основному документу, один экземпляр или копия которого должна храниться у владельца имущества.
Может ли субарендатор сдавать сам в аренду помещение?
Арендатор имеет право сдавать в субаренду третьим лицам имущество, одновременно наделив их теми же функциями. То есть каждое последующее звено цепочки – это и субарендатор и субарендодатель для следующего элемента связи.
Законодательством количество звеньев не ограничено. Единственным правилом является то, что срок субаренды не может превышать период, выделенный для аренды.
Заключая договор, необходимо удостовериться, что существует заверенное нотариусом согласие собственника на субаренду.
Ответственность за нарушение договорных отношений
Согласно ст. 167, 168, 615 и ст. 1103 ГК РФ при сдаче здания в субаренду без согласия арендодателя (собственника), последний имеет право расторгнуть соглашение найма с требованием взыскать убытки по причине пользования имуществом не по назначению. Субаренда без согласия арендодателя считается незаконной и может повлечь наказание в зависимости от нанесённого ущерба.
При продлении сроков основного соглашения между собственником и арендатором автоматически разрешено изменить и сроки поднайма, но лучше оформить новый документ с чётким указанием новых данных.
Если в первоначальном договоре коммерческого найма собственности не было предусмотрено, сдавать помещение в субаренду (по причине отсутствия необходимости), то следует согласовать этот момент в виде дополнительного соглашения. Согласно п. 1 ст.
452 ГК РФ сделки между юридическими и физическими лицами об изменении условий основного договора должны быть оформлены и заверены в той же форме, что и основной документ. То есть, если он оформлялся у нотариуса, то и все дополнения поднайма должны быть заверены нотариально. В противном случае соглашение теряет правовую силу и является нарушением законодательства.
Нюансы составления договора
Статья 615 ГК РФ обязывает к поднайму или прокату применять те же правила, что прописаны в основном документе на аренду собственности. По ст. 607 ГК в соглашении в обязательном порядке прописываются все виды имущества, которые будут переданы в пользование третьим лицам.
Без описания объекта передачи, договор считается юридически ничтожным. То есть при делегации права аренды помещения необходимо указывать его площадь, расположение и другие важные параметры. Если объектом является оборудование, то указываются все его параметры при передаче внаём.
Типовой договор аренды недвижимости дополняется следующими документами:
- Разрешением на поднаём от собственника помещения или офиса.
- Протоколом, в котором указаны все разногласия сторон.
- Протоколом о согласовании разногласий, если они существуют.
- Актом, в котором прописываются условия приёма-передачи собственности внаём и поднаём.
При возникновении необходимости прекратить договорные отношения по недвижимости одна из сторон по ст. 610 ГК обязана оповестить об этом другую за три месяца до окончания срока. Одновременно прекращается и срок действия поднайма. Но законодатель в ст.
618 ГК РФ предусмотрел правовую возможность для добросовестного субарендатора на оформление договора с новым арендодателем или собственником на тех же условиях на оставшийся ранее установленный срок. Тем самым закон защищает интересы субарендатора любого уровня.
В соглашении аренды или проката всегда приписываются штрафные санкции и условия выплаты пени.
Соглашение поднайма должно сопровождаться следующими документами:
- Перечнем имущества или объектов недвижимости, которое использует субарендатор.
- Графиком платежей.
Договор аренды с правом субаренды выглядит следующим образом.
Внимание! При составлении документов необходимо следить в договоре субаренды за сроками действия соглашения сторон. Следует убедиться, что этот период меньше или равен сроку аренды по основному документу. В противном случае субарендатор теряет все права, и его деятельность становится незаконной.
Каждому субарендатору желательно иметь копию основного договора аренды, что избавит его от правовых коллизий в будущем и судебных разбирательств.
Образец согласия арендодателя на субаренду
Согласие на субаренду нежилого помещения или офиса составляется собственником только письменно и является неотъемлемой частью основного соглашения. Образец можно найти как в интернете, так и составить самостоятельно. Главное условие – подробное описание сдаваемого помещения, его состояния, площади пользования. Субаренда – это всегда риски:
- Арендатор, прежде всего, отвечает перед собственником за надлежащую эксплуатацию взятого помещения.
- В случае порчи имущества субарендатором, отвечать приходится арендатору перед владельцем. То есть переуступка прав не освобождает от ответственности.
- Одновременно арендодатель отвечает за качество предоставляемых коммунальных услуг, отделку помещения, комфортность пребывания.
- Изменение сроков аренды без дополнительного оповещения нарушает права субарендатора. Любое изменение сроков исполнения договора одной стороной приводит к прекращению законной деятельности другой.
- Нарушение прав собственника наблюдается, когда арендатор не оповещает его о новых сделках субаренды.
Важно знать! Законодательство не запрещает арендатору устанавливать собственные цены на сдаваемое в наём помещение.
Арендатор, взяв на себя организационные обязанности по использованию арендованной собственности, вправе распоряжаться ею и получать от этого финансовую прибыль, одновременно неся полную ответственность перед собственником.
Важно! Отсутствие согласия на поднаём приводит к мгновенному прекращению деятельности субарендатора.
[/attention][attention type=yellow]
Если арендуемое помещение было сдано третьим лицам без согласия собственника, он вправе расторгнуть договор с требованием возмещения убытков согласно п.3 ст. 615 и ст. 619 ГК РФ.
Договор аренды квартиры с правом субаренды образец выглядит аналогично. Поднаём жилищного фонда особенно востребован в курортных зонах или при посуточной аренде.
Можно ли сдавать муниципальное имущество?
Законом не запрещена аренда и поднаём муниципального имущества, которое находится в собственности у государства. Переход прав пользования возможен только при согласии собственника, то есть государства в лице администрации города или района, где находится объект.
Важно! Если срок аренды или субаренды больше одного года, то необходима регистрация договора в Росреестре.
Кроме вышеупомянутых статей Гражданского кодекса, арендные отношения регламентируются Федеральным законом № 218-ФЗ. Судебные инстанции разошлись во мнении, необходимо ли регистрировать договор аренды, заключённый на неопределённый срок.
[attention type=yellow][/attention]Существует два диаметральных мнения: одни суды говорят, что нужно, иначе соглашение будет считаться незаконным, другие – регистрация не нужна.
И как поступить в этом случае, если суды принимают абсолютно противоположное решение? Регистрация всегда надёжнее, чем её отсутствие, так как в любой момент могут быть внесены изменения, и договор будет признан ничтожным.
Поднаём государственного имущества регламентируется № 135-ФЗ. В ст. 17.1 этого законодательного акта отмечено, что государственное и муниципальное имущество должно предоставляться через проведение аукциона (Постановление Высшего арбитражного суда № 73 от 17.11.11). В этом случае согласие собственника также обязательно, что отражается в аукционной документации.
Особенности найма муниципальной собственности
Источник: https://StranaZakonov.com/nedvizhimost/arenda/pravilno-sostavlennyj-obrazets-pomozhet-dobitsya-soglasiya-arendodatelya-na-subarendu
Согласие собственника на субаренду
Ни один из существующих законодательно-нормативных актов не содержит правил составления разрешения. Однако опираясь на имеющуюся юридическую практику, допустимо включение в документ следующих пунктов.
- Наименование лица, которому предоставляется право на субаренду.
- Название составляемого документа (если решено подготовить отдельное письмо).
- Непосредственно само разрешение, которое должно быть представлено однозначным волеизъявлением.
- Основные характеристики нежилого строения, которое предоставляется в субаренду.
- Сведения о лице, дающем свое согласие (Ф. И. О. для ИП или полное название организации).
- Временные рамки, в течение которых разрешение будет иметь юридическую силу. Необходимо обратить внимание на то, что они не могут быть больше чем срок действия договора аренды.
- Дата составления и подпись с расшифровкой.
Согласие собственника на субаренду нежилого помещения может иметь и более краткую форму (образец представлен ниже).
Скачать бланк согласия на субаренду
Скачать образец согласия арендодателя на субаренду
Как получить разрешение?
Что касается процедуры, то она проста. Нужно осуществить одно из двух действий:
- Сразу же, еще до момента оформления аренды, обговорить данный вопрос с полноправным владельцем.
- Обратиться к собственнику недвижимости в какой-то момент, пока договор аренды еще действует.
В первом случае все может происходить более неформально. Перед заключением сделки, стороны предъявляют друг другу:
- паспорта;
- доверенности, если договор будут подписывать представители;
- учредительные документы, если стороны (одна из сторон) ведут коммерческую деятельность и зарегистрированы в качестве: ИП, ООО, ПАО, АО и так далее.
Обратите внимание! Собственник нежилого помещения должен представить правоустанавливающие бумаги на объект недвижимости.
Далее, происходит обсуждение проекта договора, согласование пунктов. Именно тогда, потенциальный арендатор может устно сообщить о том, что желает рассмотреть вопрос получения согласия на субаренду нежилого помещения.
Во втором случае, желательно, действовать следующим образом: подготовить определенное письмо – обращение к собственнику. В нем нужно заявить о желании сдавать нежилое помещение в субаренду или обосновать необходимость этого. Можно попросить дать письменный ответ на обращение.
К тексту, желательно, приложить копию договора аренды. Особенно это необходимо будет сделать в тех случаях, когда арендодатель – крупная компания, специализирующаяся на сдаче в наем нежилой недвижимости.
Как выглядит документ?
Начнем с формы:
- Она всегда будет соответствовать той, в которой заключен договор аренды.
- Сделка по сдаче в наем нежилого помещения оформляется в письменном виде, соответственно, и разрешение на субаренду не должно быть выражено устно. Вернее, полноправный владелец может сказать, что не возражает против субаренды. Но его слова должны быть зафиксированы на бумаге, а под ними должна стоять его подпись и печать, если таковая имеется.
- Согласно положениям ст. 651 ГК РФ и разъяснениям ВАС РФ, если договор будет оформлен на срок, более 12 месяцев, то он подлежит гос. регистрации в органах Росреестра. Соответственно, и соглашение, в таком случае, должно пройти аналогичную процедуру.
Еще о форме, но немного с другого ракурса: что за документ должен быть подготовлен?
- Если вопрос о субаренде был поднят до заключения сделки аренды, то соответствующий пункт можно прописать в тексте первоначального договора.
- Если же у арендатора возникло желание сдавать недвижимость третьим лицам несколько позже, то специалисты рекомендуют оформить дополнительное соглашение к договору.
Напрашивается предложение: оформить некое согласие в форме отдельного документа. Например, такое, как делают от супруга на продажу недвижимости. Но, как представляется, такой подход к делу будет не совсем правильным.
- Данное согласие будет иметь признаки дополнительного соглашения.
- Не ясно, какую юридическую силу будет иметь подобный документ. Некоторые специалисты считают, что эта сила будет недостаточной для того, чтобы санкционировать субаренду.
Различия между мнениями связаны с формулировками норм ГК РФ. Об этом еще пойдет речь в настоящей статье. Пока же, речь пойдет про содержание согласия собственника.
Оно может быть таким:
- В случае если согласие дается в рамках первоначального договора, то в документ нужно включить подобный пункт: «Арендодатель выражает свое согласие на передачу нежилого помещения – предмета договора, в наем третьим лицам».
- Если говорить про доп. соглашение, то в нем должен быть содержаться целый ряд информации.
Какие именно сведения указывают в доп. соглашении? Это:
- информация о сторонах;
- об объекте недвижимости;
- о дате и месте заключения договора аренды, его номере.
Собственно, должен содержаться и пункт о том, что собственник помещения не возражает против оформления отношений субаренды между арендатором и третьими лицами.
Справка! Если стороной соглашения выступает ИП, то нужно в соглашении его ИНН и ГРН, по юридическому лиц необходимо указывать: ИНН, ОГРН, сведения об уставе, дату и номер приказа о назначении руководителя, информацию о доверенности или ином документе, на основании которого действует представитель фирмы.
Подводные камни
В законодательстве не идет речь о том, что собственник должен давать согласие на совершение конкретной сделки. Именно по этой причине возникает ряд споров.
Обратите внимание! Представляется правильной следующая позиция: если в договоре или в доп. соглашении указано, что субаренда разрешается, то арендатор вправе передавать имущество любому лицу, по своему усмотрению.
Отношения субаренды оформляются путем заключения отдельного договора, варианты которого можно найти .
[/attention][attention type=red]
Если же субарендатор, по тем или иным причинам, не устраивает собственника, то последний, в принципе, ничего сделать не сможет. Исключение: случаи, когда есть основания направить претензию лицу, пользующемуся недвижимостью, и, затем, потребовать досрочного расторжения договоров. В том числе, и договора аренды.
Например:
- если недвижимость используется в целях, для которых она не предназначена;
- если действия субарендатора ведут к ухудшению состояния нежилого помещения.
В общем, речь идет о всем том, что изложено в ст.619 ГК РФ.
Подводя итог, можно отметить, что согласие на субаренду нежилого помещения – очень важный документ (часть документа – договора аренды). Если его не удалось получить от собственника, то о субаренде не может идти речи, в принципе.
Способ № 1. Закрепите согласие на субаренду в самом договоре
Согласие собственника на сдачу имущества в субаренду можно закрепить в основном договоре. Такой вариант удобен и арендатору, и арендодателю.
Первому не придется тратить время на обработку запросов, второму – ждать разрешения или принимать на себя риски возможного отказа.
Разрешить субаренду в договоре можно компании, которая планирует разместить дочерние общества или иные лица, с кем не возникнет спорных вопросов.
Пример формулировки:
«Стороны определили, что арендатор вправе переуступать право аренды другому лицу, сдавать арендованные помещения в субаренду, передавать арендные права по данному договору в задаток, вносить арендные права в качестве вклада в уставный (складочный) капитал юридических лиц.
[attention type=red][/attention]Арендатор имеет право без письменного согласия арендодателя сдавать арендуемые помещения в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по настоящим договорам аренды другим лицам».
Если арендодатель дал согласие на сдачу в субаренду помещения или иного имущества, отозвать его в одностороннем порядке нельзя (п. 26 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2018), утв. Президиумом ВС РФ 04.07.2018).
Часто арендодатель предпочитает контролировать вопрос передачи имущества в поднаем. Например, в договоре владелец прописывает условие:
- «Арендатор не вправе сдавать арендуемое недвижимое имущество в субаренду (поднаем) без письменного согласия арендодателя».
- «Арендатор не имеет права сдавать помещение частично в субаренду или по договору о совместном использовании помещений с иными юридическими или физическими лицами без письменного согласия арендодателя».
Чтобы пункт работал, владелец может включить в соглашение санкцию за нарушение обязательств. Арендодатель может взыскать неустойку или потребовать расторгнуть договор за нарушение его условий:
- «За нарушение обязательств, предусмотренных настоящим договором арендатор в двухнедельный срок с момента выставления претензии выплачивает арендодателю штраф в размере 20 минимальных размеров оплаты труда, установленного федеральным законодательством, действующего на момент выявления нарушений».
- «Арендатор вправе сдавать торговое место в субаренду только с письменного согласия арендодателя. В случае выявления передачи в субаренду торгового места без согласия арендодателя, арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере 50% от месячной базовой части суммы арендной платы за пользование торговым местом, либо настоящий договор может быть расторгнут в одностороннем порядке арендодателем».
Чтобы привлечь арендатора к ответственности, владельцу придется доказать факт незаконной передачи помещения третьему лицу (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 24.02.2009 № А33-7829/08-Ф02-6824/08 по делу № А33-7829/08).
В каких случаях потребуется согласие на сдачу имущества в субаренду
Согласие собственника на субаренду применяется при передаче в поднаем:
Источник: https://abn62.ru/soglasie-sobstvennika-na-subarendu/
Согласие на сдачу в субаренду нежилого помещения
Заключение договора субаренды возможно только после получения письменного согласия собственника имущества.
Законодательством определяется правило, по которому соглашение между субарендодателем и субарендатором недействительно без данного документа.
И чтобы сделка имела юридическую силу, требуется получить согласие владельца недвижимости.
Рассмотрим, как это сделать, что потребуется указать в заявлении и правила составления документа.
Основные понятия
Субаренда — это юридическая сделка, участие в которой принимают три стороны — собственник, арендатор и субарендатор.
Помещение сдается в аренду владельцем, арендатор передает во временное пользование часть имущества третьим лицам, что и является субарендой.
Субаренда выгодна арендатору. Он может получать доход с неиспользуемых для ведения бизнеса помещений, исключить их простаивание.
Касается это аренды целых зданий, когда собственник предпочитает сотрудничать с одним лицом, а не разделять имущество между несколькими людьми.
[attention type=red][/attention]Основным условием заключение сделки является согласие собственника на субаренду. Владелец имущества должен быть не просто осведомлен о передачи части помещений во владение третьим лицам, а обязан в письменном виде выразить отсутствие возражений.
Образец разрешения на субаренду от арендодателя не выдается, составлять документ придется самостоятельно, в произвольной форме.
Правовые акты
Такие как:
| Согласие собственника на субаренду является обязательным условием | это правило регламентируется статьей № 615 ГК РФ |
| Учитываются правила в статье №157.1 ГК РФ | в ней сказано, что согласие арендодателя должно соответствовать требованиям законодательства |
| Основные требования и правила заключения субарендных отношений | указаны в статье №432 ГК РФ |
| Особое внимание стоит уделять статьям №167, 168 и 1103 ГК РФ | в них указано, что арендодатель оставляет за собой право расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, если помещения были использованы для субаренды без его согласия |
Также собственник может затребовать возмещение ущерба за убытки, понесенные при эксплуатации недвижимости третьими лицами.
Согласно перечисленным правовым актам, срок действия субаренды не должен превышать срок действия договора аренды, если иное не предусмотрено соглашением с собственником.
Он на свое усмотрение может пролонгировать контракт с субарендатором после окончания действия документа о предоставлении помещения в аренду.
Суть возможных рисков
Субаренда подразумевает участие в сделки трех лиц, что повышает степень рисков:
| Арендатор несет двойную ответственность | перед собственником и субарендатором. Ему требуется поддерживать имущество в первозданном виде, соблюдать санитарно-эпидемиологические правила, а также следить, чтобы субарендатор не нарушал их |
| Арендатор отвечает перед субарендатором за качество помещения | своевременно сделанный ремонт, предоставление коммунальных услуг |
| Субарендодатель может остаться без права пользования уже оплаченных помещений | в случае расторжения договора аренды |
| Собственник не всегда осведомлен о том | что его имущество передается в субаренду |
Минимизировать риски можно грамотным составлением договора. В нем должны быть учтены все необходимые нюансы, которые могут повлиять на взаимоотношения участников сделки.
Образец согласия собственника на субаренду
Согласно перечисленным выше нормативным актам, заключать договор субаренды на уже арендованное имущество можно, но с одним условием — абсолютное согласие собственника.
Без него оформленные документы не имеют юридической силы и могут быть расторгнуты владельцем недвижимости при обнаружении заключения сделки без письменного согласия.
Чтобы исключить риски, каждый субарендатор должен убедиться:
- В правах арендатора на сдачу помещений в субаренду.
- В правах собственника сдавать помещения в аренду.
Согласие собственник может написать в любой форме, но при условии, что у арендатора нет возражений и в документе нет ошибок.
Согласие признается полученным, если владелец имущества не высказывается против субаренды и оставляет просьбу арендатора без ответа.
Части недвижимости
Согласие собственника на субаренду оформляется тремя способами:
| Отдельным пунктом в договоре аренды | или отметкой в договоре субаренды |
| Отдельным документом (письмом) | который прикладывается к договору субаренды |
Первый способ предусматривает предоставление арендатору права сдачи части недвижимости в субаренду на момент заключения договора.
В тексте документа указывается, что собственник не возражает против субаренды имущества и в дальнейшем его согласие не требуется.
Возможность субаренды предусматривается собственниками больших зданий с несколькими отдельными помещениями.
[/attention][attention type=green]
Им важно сдать в аренду имущество и получать прибыль. Поэтому при составлении договора аренды, они обговаривают возможность субаренды.
Особенно это актуально в случаях, когда собственник находится в другом регионе и ему выгоднее передать помещения только в одни руки.
Если о возможности субаренды не сказано в договоре, арендатор обязан обратиться к собственнику с просьбой выдачи согласия на передачу части имущества во временное пользование третьим лицам.
В этом случае составляется письмо, в котором владелец помещений указывает свое согласие на сделку.
[attention type=green][/attention]При заключении договора субаренды собственник может проставить свое согласие на документе.
Отсутствие возражений по поводу субаренды закрепляется подписью и печатью (если владелец имущества — юридическое лицо).
Земельного участка
Земельный участок может быть передан в субаренду третьим лицам на общих основаниях.
Согласие собственника также является обязательным и предпочтительней оформлять отдельное письмо. Оно должно содержать информацию об участке и договоре.
Составлять согласие может сам собственник или его доверенное лицо. Выбрав второй вариант, потребуются документы, удостоверяющие личность и доверенность.
Особенности заключения договора
Договор субарендных отношений составляется по принципу договора аренды. В нем должна содержаться информация:
| ФИО сторон или наименование юридического лица | адрес местонахождения имущества |
| Кадастровый номер для земельного участка | также цель использования имущества |
| Срок действия договора | передаваемое имущество и подписи сторон |
Договор должен содержать информацию о правах и обязанностях сторон, причины расторжения контракта, размер арендной платы.
Дополнительно к документу прикладывается акт приема-передачи имущества с полным описанием техники, мебели и другого атрибута.
Если арендная плата высокая, либо было принято обоюдное решение о рассрочке платежа, к договору прикладывается график платежей. Он составляется в произвольной форме, с обязательной подписью сторон.
[/attention][attention type=yellow]
Договор, заключаемый сроком на год и более, требуется зарегистрировать в Росреестре. За данную услугу взимается госпошлина.
Договор субаренды может быть переоформлен в договор аренды, если собственник прекратил отношения с арендатором.
В этом случае бывший субарендодатель наделяется новыми правами и арендная плата вносится непосредственному владельцу имущества.
Ответственность контрагентов
Ответственность сторон прописывается в договоре. Так, субарендодатель несет ответственность:
| За своевременное предоставление имущества | являющегося предметом договора |
| За проведение капитального ремонта | в соответствии с условиями договора |
| За предоставление условий | для использования помещения по назначению |
Субарендатор несет ответственность:
| За использование помещений по назначению | и за соблюдение санитарно-эпидемиологических правил |
| За своевременное внесение арендной платы | и за сохранение вверенных материальных ценностей |
Каждая сторона несет ответственность за соблюдение условий договора перед вторым участником сделки, собственником и законом.
Грамотно составленный документ субарендных отношений поможет восстановить справедливость при нарушении прав одного из контрагентов сделки.
Арендная плата
Размер арендной платы определяется сторонами и указывается в договоре. Субарендодатель оставляет за собой право самостоятельно регулировать данный вопрос, повышая или понижая стоимость использования помещений.
Оплата может производиться каждый месяц, но возможны и другие варианты внесения платежей.
Например, субарендодатель вправе запросить арендную плату сразу за несколько месяцев или за весь период действия договора.
[attention type=yellow][/attention]В этом случае субарендатору необходимо с особой внимательностью проверять отсутствие ошибок в документах и наличие письменного согласия собственника.
В договоре следует указать действия при досрочном расторжении договора, если оплата производится сразу за весь период или несколько месяцев.
Денежные средства могут быть возвращены, но, к примеру, только в 80%. Или в полном объеме, но при условии, что субарендатор заранее предупредит о расторжении договора.
Если документ оформлен без согласия собственника, то при досрочном расторжении договора, он аннулируется.
[/attention][attention type=red]
Это означает, что получить назад выплаченные средства будет практически невозможно.
Стоит заметить, что требовать арендную плату собственник не имеет прав. Договор заключается с арендатором, поэтому финансовые вопросы решаются с ним.
Размер арендной платы не должен меняться на протяжении срока действия договора. Сумма к оплате указывается в документе и действительна весь период.
Если субарендодатель говорит о повышении арендной платы, то при согласии субарендатора договор перезаключается.
Если он против изменений, то оплачивает установленную изначально сумму до окончания срока действия контракта.
[attention type=red][/attention]Согласие собственника помещений на субаренду является обязательным условием. Без письменного разрешения контракт считается недействительным и может быть расторгнут в любой момент, независимо от внесенной арендной платы.
Согласие оформляется несколькими способами, что позволяет выбрать наиболее выгодный и простой способ.
Источник: http://dokzone.ru/youri/subarru/soglasie-na-sdachu-v-subarendu-nezhilogo-pomeshheniya.html
Образец согласия арендодателя на субаренду нежилого помещения
Право пользования арендной квартирой может включать в себя полномочие передавать жилое помещение третьим лицам за плату. Необходимо, чтобы собственник в письменном виде разрешил это арендатору. Для этого можно использовать образец согласия арендодателя на субаренду или самостоятельно составить документ. При оформлении необходимо учесть ряд требований.
Для чего это необходимо
Собственник предоставляет значительный объём прав жильцу. Гражданин может пользоваться квартирой в соответствии с её функциональным назначением. То есть, человек имеет право в ней жить, хранить вещи и т.д.
Субаренда – передача недвижимости, которая ранее была арендована, в пользование третьему лицу на возмездной основе.
Субаренда возможна только с согласия арендодателя
В статье 615 ГК РФ указывается, что подобные действия возможны, если собственник прямо дал на это согласие. Если стороны заключили письменный договор, то и выражение воли собственника должно быть в такой же форме.
Особенности субаренды
Владельцы помещений выбирают арендаторов с учётом многих факторов. Собственник рассчитывает, что контрагент по сделке не причинит ущерба его имуществу. Поэтому право на сдачу в субаренду предполагает увеличение стоимости пользования квартирой – появляются дополнительные риски.
В договоре стоит предусмотреть, что любой ущерб жилому помещению или переданному вместе с ней имуществу (мебели, бытовой техники и пр.) возмещается арендодателем. Дополнительно стоит указать, что собственник имеет право расторгнуть контракт, если действия субарендатора нарушают установленные законом правила проживания в жилых помещениях.
При заключении договора на поднаём квартиры в одном из разделов документа необходимо указать, в каком виде было предоставлено согласие владельца. Необходима ссылка на положение основного контракта. Если разрешение предоставлено в виде отдельного письма, то копия документа прилагается к соглашению.
В некоторых случаях требуется государственная регистрация. Если отношения будут длиться 12 месяцев или более, копию договора необходимо предоставить в Росреестр. Соответствующее разъяснение дано в информационном письме президиума ВАС РФ № 66 от 11.01.2002 г.
Вопросы взимания платы за пользование в порядке субаренды разрешаются арендатором. Даже если человек, которому была предоставлена квартира в поднаём, не перечисляет оговоренную сумму, это не даёт оснований для отсрочки или рассрочки арендных платежей. При расторжении договора аренды прекращаются правоотношения, возникшие по поводу поднайма (ст. 618 ГК РФ).
Как правильно оформить
Существует несколько способов закрепления согласия собственника на предоставление недвижимости в субаренду. Самый простой вариант – включение соответствующего положения в договор. Формулировка может быть следующей: арендатор имеет право сдавать помещение в субаренду без получения дополнительного согласия от арендодателя.
Такое положение характерно для соглашений, когда квартира будет сдавать посуточно. Невозможно согласовывать кандидатуру каждого нового жильца в разумный срок с владельцем недвижимости.
Альтернативный вариант – предоставление письменного разрешения в виде самостоятельного документа. Этот способ применяется, если ранее стороны не оговаривали возможность передачи объекта недвижимости в поднаём.
Арендодатель может прописать возможность субаренды помещения в основном договоре
Письмо
Чаще всего письменное согласие собственника оформляется в виде отдельного письма, адресованного квартиросъёмщику. Арендатор обращается с запросом к владельцу с просьбой разрешить передачу всего помещения или его части в субаренду.
Образец обращения
Обращение может выглядеть следующим образом:
- Ф.И.О. собственника, его адрес;
- Ф.И.О. нанимателя, его адрес;
- наименование документа;
- описание взаимоотношений отправителя и адресата со ссылками на договор аренды;
- указание, что конкретное помещение жилое помещение было предоставлено адресанту в аренду;
- утверждение, что недвижимость может быть предоставлена третьему лицу в поднаём при наличии согласия
- на это собственника со ссылкой на пункт основного договора и
- сведения о том, что иное лицо желает пользоваться недвижимостью в рамках субаренды;информация о лице (Ф.И.О., адрес регистрации или наименование и местонахождения организации);
- срок поднайма;
- цена субаренды и другие условия (если указание информации необходимо для получения согласия);
- просьба предоставить разрешение на передачу во временное пользование имущества указанному лицу;
- утверждение, что арендатор несёт полную ответственность перед собственником за возможные негативные последствия, которые могут наступить в связи с использованием объекта третьим лицом;
- указание, что остальные условия договора остаются неизменными;
- указание срока, в течение которого арендатор будет ожидать ответа от собственника;
- дата, подпись, фамилия и инициалы.
Запрос может быть отправлен почтой, передан в руки владельцу или иным способом, согласованным сторонами ранее. Например, на электронную почту.
Образец письма
Образец письма на разрешение субаренды должен содержать следующую информацию:
- Ф.И.О. арендатора, его адрес;
- Ф.И.О. собственника, адрес проживания;
- наименование документа;
- указание даты и исходящего номера запроса на разрешение;
- ссылка на договор аренды;
- указание, что наниматель помещения разрешает сдачу помещения в субаренду;
- описание условий поднайма помещения, если это необходимо;
- дата, подпись, фамилия и инициалы автора документа.
Письмо направляется тем же способом, что и запрос.
Сторонам стоит обратить внимание на объём передаваемых прав. Если в письме не указывается конкретное лицо, которому будет передано имущество в субаренду, и срок такого пользования, то наниматель жилья может заключать неограниченное количество договоров.
При предоставлении согласия на заключение договора поднайма на конкретных условиях, арендатор не имеет права отступить от текста. В этом случае разрешение носит однократный характер. Если согласованные в переписке условия будут нарушены, собственник может потребовать расторжения договора поднайма через суд.
Образец согласия на субаренду нежилого помещения схож с описанным ранее шаблоном. В тексте письма подробно указывают расположение недвижимости (строение, этаж, номер офиса или комнаты), его площадь, функциональное назначение и другую информацию, которая способствует идентификации объекта.
Пример письма можно скачать тут.
Согласие на субаренду арендодатель может выразить в дополнительном соглашении
Дополнительное соглашение
В некоторых договорах нет указания на то, что наниматель помещения имеет права предоставлять его третьему лицу при каких-либо условиях. В этой ситуации необходимо дополнение к договору, где будет вписано разрешение арендодателя на сдачу в субаренду. Образец документа может выглядеть так:
- дата и место оформления;
- наименование документа со ссылкой на основной договор;
- указание Ф.И.О. сторон, подписавших контракт;
- утверждение, что стороны решили внести изменения в действующее соглашение;
- новое положение, например, «Арендатор имеет право предоставлять квартиру в субаренду»;
- указание, что все остальные пункты договора остаются неизменными;
- информация о количестве экземпляров документа (обычно их 2) и утверждение, что данное соглашение
- является неотъемлемой частью договора;
- реквизиты и подписи сторон.
Отзыв согласия
Открытым остаётся вопрос о том, может ли собственник отозвать своё разрешение на субаренду.
Суды однозначно указывают, что согласие арендатора на последующую передачу помещений в субаренду, утверждённое в договоре, отозвать невозможно. Положения контракта изменяются при согласии каждой из сторон.
В одностороннем порядке исключить какой-либо пункт можно, если такое полномочие арендодателя прямо зафиксировано в соглашении.
Сложнее обстоит дело с разрешением, предоставленным в виде письма. На практике согласие можно отозвать, направив новое письмо арендатору, если соглашение на субаренду ещё не было заключено. В противном случае нет оснований для отзыва разрешения и расторжения такого контракте.
[/attention][attention type=green]
Сторонам договора аренды рекомендуется заранее оговаривать, возможна ли субаренда помещения. Если это возможно, то следует указать в тексте контракта, что наниматель квартиры имеет право заключить соглашение о поднайме при наличии письменного согласия на это собственника.
, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Источник: https://yurispros.ru/arenda/obrazets-soglasiya-arendodatelya-na-subarendu-nezhilogo-pomeshheniya.html
Правильно составленный образец поможет добиться согласия арендодателя на субаренду
При высокой стоимости на объекты недвижимости и земельные участки, нередко значительно выгоднее не выкупать их в собственность, а арендовать на определённый срок в зависимости от цели назначения. Установив правила пользования недвижимостью или землей, собственник передаёт свои владения в аренду.
При больших площадях арендатор, в свою очередь, по согласованию с собственником может сдать часть помещений третьим лицам. В этом случае арендатор выступает арендодателем, а вид аренды называется субарендой. Такой вид сотрудничества намного выгоднее всем сторонам.
Для законности сделки требуется согласие арендодателя на субаренду, образец составления которого рассмотрим для разных вариантов арендного сотрудничества.
Правовые аспекты
Арендные отношения законодательно регламентированы Гражданским кодексом, и только владелец собственности решает, как ею распоряжаться: сдавать в аренду одному арендатору и уполномочить его контролировать процесс взаимодействия с субарендаторами или самостоятельно работать сразу с несколькими клиентами.
Выбирается, как правило, первый вариант, так как всю руководящую деятельность берёт на себя арендатор, распределяя помещения и сдавая их в субаренду по своему усмотрению, но с согласия собственника.
Согласно п.2 ст.
[attention type=green][/attention]615 ГК РФ настоящий договор поднайма с третьей стороной, может быть заключён, при наличии согласия арендодателя, то есть собственника.
Важно! В договоре запрещён пункт, в котором арендатор наделяется правом заключения соглашения субаренды без согласия владельца. Но в документ достаточно включить пункт на право арендатора передавать имущество в поднаем. В этом случае дополнительных разрешительных соглашений уже составлять не нужно.
В кажущейся тавтологии и игре слов заключён глубокий правовой смысл. Нарушение этого условия ведёт к полной ликвидации законности сделки.
Законом не предусмотрена конкретная форма выражения согласия на передачу имущества в субаренду.
Разрешено его оформлять протоколом, отдельным письмом, дополнительным соглашением, приложением к основному документу, один экземпляр или копия которого должна храниться у владельца имущества.
Может ли субарендатор сдавать сам в аренду помещение?
Арендатор имеет право сдавать в субаренду третьим лицам имущество, одновременно наделив их теми же функциями. То есть каждое последующее звено цепочки – это и субарендатор и субарендодатель для следующего элемента связи.
Законодательством количество звеньев не ограничено. Единственным правилом является то, что срок субаренды не может превышать период, выделенный для аренды.
Заключая договор, необходимо удостовериться, что существует заверенное нотариусом согласие собственника на субаренду.
Ответственность за нарушение договорных отношений
Согласно ст. 167, 168, 615 и ст. 1103 ГК РФ при сдаче здания в субаренду без согласия арендодателя (собственника), последний имеет право расторгнуть соглашение найма с требованием взыскать убытки по причине пользования имуществом не по назначению. Субаренда без согласия арендодателя считается незаконной и может повлечь наказание в зависимости от нанесённого ущерба.
При продлении сроков основного соглашения между собственником и арендатором автоматически разрешено изменить и сроки поднайма, но лучше оформить новый документ с чётким указанием новых данных.
Если в первоначальном договоре коммерческого найма собственности не было предусмотрено, сдавать помещение в субаренду (по причине отсутствия необходимости), то следует согласовать этот момент в виде дополнительного соглашения. Согласно п. 1 ст.
452 ГК РФ сделки между юридическими и физическими лицами об изменении условий основного договора должны быть оформлены и заверены в той же форме, что и основной документ. То есть, если он оформлялся у нотариуса, то и все дополнения поднайма должны быть заверены нотариально. В противном случае соглашение теряет правовую силу и является нарушением законодательства.
Нюансы составления договора
Статья 615 ГК РФ обязывает к поднайму или прокату применять те же правила, что прописаны в основном документе на аренду собственности. По ст. 607 ГК в соглашении в обязательном порядке прописываются все виды имущества, которые будут переданы в пользование третьим лицам.
Без описания объекта передачи, договор считается юридически ничтожным. То есть при делегации права аренды помещения необходимо указывать его площадь, расположение и другие важные параметры. Если объектом является оборудование, то указываются все его параметры при передаче внаём.
Типовой договор аренды недвижимости дополняется следующими документами:
- Разрешением на поднаём от собственника помещения или офиса.
- Протоколом, в котором указаны все разногласия сторон.
- Протоколом о согласовании разногласий, если они существуют.
- Актом, в котором прописываются условия приёма-передачи собственности внаём и поднаём.
При возникновении необходимости прекратить договорные отношения по недвижимости одна из сторон по ст. 610 ГК обязана оповестить об этом другую за три месяца до окончания срока. Одновременно прекращается и срок действия поднайма. Но законодатель в ст.
618 ГК РФ предусмотрел правовую возможность для добросовестного субарендатора на оформление договора с новым арендодателем или собственником на тех же условиях на оставшийся ранее установленный срок. Тем самым закон защищает интересы субарендатора любого уровня.
В соглашении аренды или проката всегда приписываются штрафные санкции и условия выплаты пени.
Соглашение поднайма должно сопровождаться следующими документами:
- Перечнем имущества или объектов недвижимости, которое использует субарендатор.
- Графиком платежей.
Договор аренды с правом субаренды выглядит следующим образом.
Внимание! При составлении документов необходимо следить в договоре субаренды за сроками действия соглашения сторон. Следует убедиться, что этот период меньше или равен сроку аренды по основному документу. В противном случае субарендатор теряет все права, и его деятельность становится незаконной.
Каждому субарендатору желательно иметь копию основного договора аренды, что избавит его от правовых коллизий в будущем и судебных разбирательств.
Образец согласия арендодателя на субаренду
Согласие на субаренду нежилого помещения или офиса составляется собственником только письменно и является неотъемлемой частью основного соглашения. Образец можно найти как в интернете, так и составить самостоятельно. Главное условие – подробное описание сдаваемого помещения, его состояния, площади пользования. Субаренда – это всегда риски:
- Арендатор, прежде всего, отвечает перед собственником за надлежащую эксплуатацию взятого помещения.
- В случае порчи имущества субарендатором, отвечать приходится арендатору перед владельцем. То есть переуступка прав не освобождает от ответственности.
- Одновременно арендодатель отвечает за качество предоставляемых коммунальных услуг, отделку помещения, комфортность пребывания.
- Изменение сроков аренды без дополнительного оповещения нарушает права субарендатора. Любое изменение сроков исполнения договора одной стороной приводит к прекращению законной деятельности другой.
- Нарушение прав собственника наблюдается, когда арендатор не оповещает его о новых сделках субаренды.
Важно знать! Законодательство не запрещает арендатору устанавливать собственные цены на сдаваемое в наём помещение.
Арендатор, взяв на себя организационные обязанности по использованию арендованной собственности, вправе распоряжаться ею и получать от этого финансовую прибыль, одновременно неся полную ответственность перед собственником.
Важно! Отсутствие согласия на поднаём приводит к мгновенному прекращению деятельности субарендатора.
[/attention][attention type=yellow]
Если арендуемое помещение было сдано третьим лицам без согласия собственника, он вправе расторгнуть договор с требованием возмещения убытков согласно п.3 ст. 615 и ст. 619 ГК РФ.
Договор аренды квартиры с правом субаренды образец выглядит аналогично. Поднаём жилищного фонда особенно востребован в курортных зонах или при посуточной аренде.
Можно ли сдавать муниципальное имущество?
Законом не запрещена аренда и поднаём муниципального имущества, которое находится в собственности у государства. Переход прав пользования возможен только при согласии собственника, то есть государства в лице администрации города или района, где находится объект.
Важно! Если срок аренды или субаренды больше одного года, то необходима регистрация договора в Росреестре.
Кроме вышеупомянутых статей Гражданского кодекса, арендные отношения регламентируются Федеральным законом № 218-ФЗ. Судебные инстанции разошлись во мнении, необходимо ли регистрировать договор аренды, заключённый на неопределённый срок.
[attention type=yellow][/attention]Существует два диаметральных мнения: одни суды говорят, что нужно, иначе соглашение будет считаться незаконным, другие – регистрация не нужна.
И как поступить в этом случае, если суды принимают абсолютно противоположное решение? Регистрация всегда надёжнее, чем её отсутствие, так как в любой момент могут быть внесены изменения, и договор будет признан ничтожным.
Поднаём государственного имущества регламентируется № 135-ФЗ. В ст. 17.1 этого законодательного акта отмечено, что государственное и муниципальное имущество должно предоставляться через проведение аукциона (Постановление Высшего арбитражного суда № 73 от 17.11.11). В этом случае согласие собственника также обязательно, что отражается в аукционной документации.
Особенности найма муниципальной собственности
Источник: https://StranaZakonov.com/nedvizhimost/arenda/pravilno-sostavlennyj-obrazets-pomozhet-dobitsya-soglasiya-arendodatelya-na-subarendu
Согласие собственника на субаренду
Ни один из существующих законодательно-нормативных актов не содержит правил составления разрешения. Однако опираясь на имеющуюся юридическую практику, допустимо включение в документ следующих пунктов.
- Наименование лица, которому предоставляется право на субаренду.
- Название составляемого документа (если решено подготовить отдельное письмо).
- Непосредственно само разрешение, которое должно быть представлено однозначным волеизъявлением.
- Основные характеристики нежилого строения, которое предоставляется в субаренду.
- Сведения о лице, дающем свое согласие (Ф. И. О. для ИП или полное название организации).
- Временные рамки, в течение которых разрешение будет иметь юридическую силу. Необходимо обратить внимание на то, что они не могут быть больше чем срок действия договора аренды.
- Дата составления и подпись с расшифровкой.
Согласие собственника на субаренду нежилого помещения может иметь и более краткую форму (образец представлен ниже).
Скачать бланк согласия на субаренду
Скачать образец согласия арендодателя на субаренду
Как получить разрешение?
Что касается процедуры, то она проста. Нужно осуществить одно из двух действий:
- Сразу же, еще до момента оформления аренды, обговорить данный вопрос с полноправным владельцем.
- Обратиться к собственнику недвижимости в какой-то момент, пока договор аренды еще действует.
В первом случае все может происходить более неформально. Перед заключением сделки, стороны предъявляют друг другу:
- паспорта;
- доверенности, если договор будут подписывать представители;
- учредительные документы, если стороны (одна из сторон) ведут коммерческую деятельность и зарегистрированы в качестве: ИП, ООО, ПАО, АО и так далее.
Обратите внимание! Собственник нежилого помещения должен представить правоустанавливающие бумаги на объект недвижимости.
Далее, происходит обсуждение проекта договора, согласование пунктов. Именно тогда, потенциальный арендатор может устно сообщить о том, что желает рассмотреть вопрос получения согласия на субаренду нежилого помещения.
Во втором случае, желательно, действовать следующим образом: подготовить определенное письмо – обращение к собственнику. В нем нужно заявить о желании сдавать нежилое помещение в субаренду или обосновать необходимость этого. Можно попросить дать письменный ответ на обращение.
К тексту, желательно, приложить копию договора аренды. Особенно это необходимо будет сделать в тех случаях, когда арендодатель – крупная компания, специализирующаяся на сдаче в наем нежилой недвижимости.
Как выглядит документ?
Начнем с формы:
- Она всегда будет соответствовать той, в которой заключен договор аренды.
- Сделка по сдаче в наем нежилого помещения оформляется в письменном виде, соответственно, и разрешение на субаренду не должно быть выражено устно. Вернее, полноправный владелец может сказать, что не возражает против субаренды. Но его слова должны быть зафиксированы на бумаге, а под ними должна стоять его подпись и печать, если таковая имеется.
- Согласно положениям ст. 651 ГК РФ и разъяснениям ВАС РФ, если договор будет оформлен на срок, более 12 месяцев, то он подлежит гос. регистрации в органах Росреестра. Соответственно, и соглашение, в таком случае, должно пройти аналогичную процедуру.
Еще о форме, но немного с другого ракурса: что за документ должен быть подготовлен?
- Если вопрос о субаренде был поднят до заключения сделки аренды, то соответствующий пункт можно прописать в тексте первоначального договора.
- Если же у арендатора возникло желание сдавать недвижимость третьим лицам несколько позже, то специалисты рекомендуют оформить дополнительное соглашение к договору.
Напрашивается предложение: оформить некое согласие в форме отдельного документа. Например, такое, как делают от супруга на продажу недвижимости. Но, как представляется, такой подход к делу будет не совсем правильным.
- Данное согласие будет иметь признаки дополнительного соглашения.
- Не ясно, какую юридическую силу будет иметь подобный документ. Некоторые специалисты считают, что эта сила будет недостаточной для того, чтобы санкционировать субаренду.
Различия между мнениями связаны с формулировками норм ГК РФ. Об этом еще пойдет речь в настоящей статье. Пока же, речь пойдет про содержание согласия собственника.
Оно может быть таким:
- В случае если согласие дается в рамках первоначального договора, то в документ нужно включить подобный пункт: «Арендодатель выражает свое согласие на передачу нежилого помещения – предмета договора, в наем третьим лицам».
- Если говорить про доп. соглашение, то в нем должен быть содержаться целый ряд информации.
Какие именно сведения указывают в доп. соглашении? Это:
- информация о сторонах;
- об объекте недвижимости;
- о дате и месте заключения договора аренды, его номере.
Собственно, должен содержаться и пункт о том, что собственник помещения не возражает против оформления отношений субаренды между арендатором и третьими лицами.
Справка! Если стороной соглашения выступает ИП, то нужно в соглашении его ИНН и ГРН, по юридическому лиц необходимо указывать: ИНН, ОГРН, сведения об уставе, дату и номер приказа о назначении руководителя, информацию о доверенности или ином документе, на основании которого действует представитель фирмы.
Подводные камни
В законодательстве не идет речь о том, что собственник должен давать согласие на совершение конкретной сделки. Именно по этой причине возникает ряд споров.
Обратите внимание! Представляется правильной следующая позиция: если в договоре или в доп. соглашении указано, что субаренда разрешается, то арендатор вправе передавать имущество любому лицу, по своему усмотрению.
Отношения субаренды оформляются путем заключения отдельного договора, варианты которого можно найти .
[/attention][attention type=red]
Если же субарендатор, по тем или иным причинам, не устраивает собственника, то последний, в принципе, ничего сделать не сможет. Исключение: случаи, когда есть основания направить претензию лицу, пользующемуся недвижимостью, и, затем, потребовать досрочного расторжения договоров. В том числе, и договора аренды.
Например:
- если недвижимость используется в целях, для которых она не предназначена;
- если действия субарендатора ведут к ухудшению состояния нежилого помещения.
В общем, речь идет о всем том, что изложено в ст.619 ГК РФ.
Подводя итог, можно отметить, что согласие на субаренду нежилого помещения – очень важный документ (часть документа – договора аренды). Если его не удалось получить от собственника, то о субаренде не может идти речи, в принципе.
Способ № 1. Закрепите согласие на субаренду в самом договоре
Согласие собственника на сдачу имущества в субаренду можно закрепить в основном договоре. Такой вариант удобен и арендатору, и арендодателю.
Первому не придется тратить время на обработку запросов, второму – ждать разрешения или принимать на себя риски возможного отказа.
Разрешить субаренду в договоре можно компании, которая планирует разместить дочерние общества или иные лица, с кем не возникнет спорных вопросов.
Пример формулировки:
«Стороны определили, что арендатор вправе переуступать право аренды другому лицу, сдавать арендованные помещения в субаренду, передавать арендные права по данному договору в задаток, вносить арендные права в качестве вклада в уставный (складочный) капитал юридических лиц.
[attention type=red][/attention]Арендатор имеет право без письменного согласия арендодателя сдавать арендуемые помещения в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по настоящим договорам аренды другим лицам».
Если арендодатель дал согласие на сдачу в субаренду помещения или иного имущества, отозвать его в одностороннем порядке нельзя (п. 26 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2018), утв. Президиумом ВС РФ 04.07.2018).
Часто арендодатель предпочитает контролировать вопрос передачи имущества в поднаем. Например, в договоре владелец прописывает условие:
- «Арендатор не вправе сдавать арендуемое недвижимое имущество в субаренду (поднаем) без письменного согласия арендодателя».
- «Арендатор не имеет права сдавать помещение частично в субаренду или по договору о совместном использовании помещений с иными юридическими или физическими лицами без письменного согласия арендодателя».
Чтобы пункт работал, владелец может включить в соглашение санкцию за нарушение обязательств. Арендодатель может взыскать неустойку или потребовать расторгнуть договор за нарушение его условий:
- «За нарушение обязательств, предусмотренных настоящим договором арендатор в двухнедельный срок с момента выставления претензии выплачивает арендодателю штраф в размере 20 минимальных размеров оплаты труда, установленного федеральным законодательством, действующего на момент выявления нарушений».
- «Арендатор вправе сдавать торговое место в субаренду только с письменного согласия арендодателя. В случае выявления передачи в субаренду торгового места без согласия арендодателя, арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере 50% от месячной базовой части суммы арендной платы за пользование торговым местом, либо настоящий договор может быть расторгнут в одностороннем порядке арендодателем».
Чтобы привлечь арендатора к ответственности, владельцу придется доказать факт незаконной передачи помещения третьему лицу (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 24.02.2009 № А33-7829/08-Ф02-6824/08 по делу № А33-7829/08).
В каких случаях потребуется согласие на сдачу имущества в субаренду
Согласие собственника на субаренду применяется при передаче в поднаем:
Источник: https://abn62.ru/soglasie-sobstvennika-na-subarendu/
Согласие арендодателя
Источник: http://zpponline.ru/arenda/soglasie-sobstvennika
