Возмещение расходов за электроэнергию каким документом оформлять

Возмещение электроэнергии по договору аренды

До кризиса 2014 года моя знакомая планировала открыть собственное пищевое производство.

В бизнес-план она заложила годовой резерв на оплату аренды производственного помещения, но забыла сделать такой же резерв на оплату энергоресурсов: воды, электричества и отопления — которые были обязательными для ее конвейера восточных сладостей. В результате, в первый год она с трудом выходила из минуса, потому что энергоресурсы стоили столько же, сколько аренда помещения.

Оплата энергоресурсов – это возмещение стоимости потребленных арендатором услуг теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, потребленной электроэнергии, газоснабжения, услуг телефонной связи, иногда плата за уборку помещений и вывоз мусора.

В производстве энергоресурсы могут составлять сумму даже большую, чем арендная плата за помещение – это при аренде небольших производственных цехов. Крупные арендаторы производственных площадей на оплату энергоресурсов тратят меньше, до 60 процентов.

При аренде склада потребление ресурсов значительно ниже, чем при аренде производства, поэтому затраты на них будут около пятнадцати процентов.

Поэтому второй по важности вопрос к потенциальному арендодателю при аренде производственного помещения, после арендной ставки, должен быть о том, каков размер и порядок оплаты коммунально-эксплуатационных платежей.

Коммунальные платежи с точки зрения арендодателя

Сейчас на рынке существует три принципа условий по оплате энергоресурсов при аренде индустриально-складских помещений:

1. Так называемый triple net, когда озвучиваемая арендная ставка не включает НДС, коммунальные и эксплуатационные платежи, то есть арендатор будет отдельно платить за все виды потребленных энергоресурсов;
2. Второй вариант не имеет особого термина. В это случае, ставка включает НДС и эксплуатационные расходы, а коммунальные платежи арендатор платит по фактическому потреблению;
3. Третий вариант – самый популярный при аренде на территории бывших заводов, когда в ставку включены все расходы (НДС, эксплуатационные и коммунальные платежи) за исключением электричества.

Бывают случаи, когда арендатор не использует ресурсы арендодателя и договаривается с поставщиками самостоятельно и ведет расчеты напрямую. Такая схема используется в  исключительных случаях, как правило, когда нужен большой объем какого-то ресурса.

Например, большой промышленной прачечной нужен пар в таких объемах, что парогенератор не справится. Тогда строят паровую котельную, которая работает на газовом топливе. Свободных газовых лимитов у арендодателя нет, но есть инфраструктура.

Тогда арендатор образается в структуру «Газпрома», получает лимиты на свою организацию и ведет расчеты по лимитам и потреблению сам. Повторю, это исключительные сейчас случаи.

Даже крупные новые индустриальные парки, специализирующиеся на формате built-to-suit, не приветствуют самостоятельные договоренности арендаторов по снабжению энергоресурсами. Все стараются обеспечить клиента водой, электричеством, теплом, выступая посредником между арендатором и поставщиком ресурсов.

Важно отметить, что при аренде офиса все коммунальные платежи включены в ставку. Так, «Восков Технопарк» предлагает офисные помещения по ставке 480 рублей за 1 кв.м без НДС, все включено. За отопление, воду и канализацию платить отдельно не придется.

Как рассчитать затраты воды

Вариант 1. Если для производственных нужд вода не требуется, значит, в расчет берем только бытовые нормативы: помыть руки, принять душ, вода в санузле. Для этого подойдет расчет по СНИПам. Формула выглядит так. Р – оплата водопотребления без НДС.

Р = Q × Р воды + Q × Р канал. + (Q × Р воды + Q × Р канал.) × Z%

Где Q – расход воды в месяц, Р воды – цена 1 метра кубического воды от монополиста, Р канал. – стоимость 1 кубического метра водоотведения от монополиста и Z – коэффициент арендодателя за содержание сетей.

Расход воды Q – зависит от числа работников (N чел.), количества рабочих дней в месяце (N дней) и количества душевых кабин. Из СНИПов берем расход воды на 1 чел. в смену: (М чел. – 0.025 м³) и расход воды на 1 душ в смену (М душ – 0,5 м³).

Формула расчета расхода воды такая:

 Q = N чел. × N дней × М чел. + N душ × N дней × М душ

Для наглядности — гипотетическая ситуация. На производстве работают 5 человек в смену с 8 до 17 только по рабочим дням (то есть считаем 20 смен в месяц), площадь, которую они арендуют – 150 кв.м, есть одна душевая кабина, туалет, раковина в санузле, раковина на кухне.

Питьевая вода в расчете не участвует, так как питьевую воду закупают в бутылях для кулера. Цена кубометра воды 25 рублей, стоимость кубометра сброса в канализацию 29 рублей.

Расчет для гипотетической ситуации будет такой:

Q = 5 × 20 × 0,025 + 1 × 20 × 0,5 = 13 м³

Р = 13 × 25 + 13 × 29 + (13 × 25 + 13 × 29) × 700% = 5616 рублей в месяц без учета НДС.

Такой же принцип расчета будет при аренде складского помещения. Вы просто учитываете бытовые нормативы потребления исходя из количества работников склада.

Вариант 2. При использовании в производственном процессе вода служит в качестве среды, поглощающей различные нерастворимые и растворимые примеси.

Важно знать объем водопотребления оборудованием или процессом в час и количество часов работы в месяц. Например, в небольшой прачечной (размером производственного цеха до 45 кв.м.) расход воды в среднем 1,5 м³/час.

Объем стока равен объему потребления. Месячное водопотребление будет считаться по формуле

1,5 м³ × 12 час × кол-во рабочих дней × тариф × НДС

Вариант 3.

Если вода используется для охлаждения произведенных продуктов, и при этом с ними не контактирует, а лишь нагревается и практически не загрязняется, то лучшим решением будет закупать воду с определенной периодичностью и отказаться от оплаты промышленного потребления воды у арендодателя. Стоимость подвоза воды варьируется в СПб и Ленинградской области, но часто существенно выгоднее тарифов.

Как рассчитать затраты на водоотведение

При промышленном водопотреблении, согласно по нормативам, нужно составлять его баланс с водоотведением. Водоотведение равно водопотреблению. И водоотведение при большом потреблении воды — тоже оплачивается в составе коммунальных услуг, причем тариф за кубометр даже выше потребления.

Обязательно обговорите с арендодателем условия по лимитам водоотведения. Как правило, у «Водоканала» есть штрафы за превышение лимитов сброса воды. И важно прописать в договоре аренды, каким образом арендатор несет ответственность за «переливы», будут ли перевыставляться штрафы арендодателем арендатору.

Как рассчитать цену на электричество

В производственных и в складских помещениях расчёты потребление электричества и его оплаты производится исходя из двойной системы расчетов, когда тариф состоит из двух частей: электрическая мощность и реальное потребление.

Примерно посчитаем цену электричества для прачечной из раздела про водопотребление. Установочная электрическая мощность всего оборудования – 200 кВт. 12-ти часовой рабочий день. «Нажгут», предположим, 48 000 кВт/час за месяц.

Первая часть – установленная мощность – обозначим буквой А. Оборудование используется не на полную мощность по техпаспорту, максимально до 150 кВт. Расчет:

Вторая часть – реальное потребление – обозначим В. Расчет: В = 48 000 × тариф монополиста за кВт/час. Тариф и тут считаем примерно, 2 рубля за кВт/час. В = 48 000 × 2 = 96 000 рублей.

Так же арендодатель в счет на оплату электричества включает оплату содержания электросетей и соответственно, тариф, по которому платит арендатор за электричество больше тарифа, по которому арендодатель закупает ту же электроэнергию у энергосбытовой организации.

Как правило, это коэффициент в процентах. Для расчетов берем сильно завышенный — 96%. Это будет третья часть расчетов, обозначим буквой С и считаем по формуле: С = В × 96%.

Для рассматриваемой прачечной расчет такой: С = 96 000 + 96% = 92 160 рублей.

Итак, Все складывается и умножается на НДС (1,18): 300 000 + 96 000 + 92 160 = 488 000 рублей + НДС = 504 748 рублей.

Электричество – самый дорогой ресурс на рынке недвижимости.

В складских помещениях расчёты потребление электричества и его оплаты производятся по двухставочному тарифу, как в производственных помещениях.

Как рассчитать размер оплаты за отопление

В небольших помещениях отопление часто входит в арендную ставку. Если Ваш арендодатель требует оплату отопления отдельно, то существует два варианта. Расчет по нормативам и по счетчику.

Расчет по нормативам – это не самый выгодный способ, но часто в офисных и маленьких помещениях нет технической возможности установить счетчик, и тогда прибегают к формуле, расшифрованной ниже. Важно знать площадь помещения, высоту потолков, чтобы посчитать объем помещения.

Далее, формула тепловой нагрузки с учетом стандартных колебаний температур:

Q = V × 1,08 × 0,5 × (18° — (-26°)) / 1000000 Гкал/ч 

После рассчитываем расход теплоэнергии за отопительный период при средней температуре отопительного периода (-1,9°С):

W  = Q × 24 часа  × 220дней × (18°-(-1,9°)) / (18°-(-26°))

А далее умножаем полученное количество Гкал на тариф арендодателя.

Q = 0.0119 Гкал/ч

W  = 26,944 Гкал в год

Гипотетический тариф будет 1200 рублей. Тогда годовые затраты на отопление будут 32 333 рубля при использовании отопления без счетчика.

Однако, важно помнить, что всегда выгодней оплачивать отопление со счетчиком, особенно если помещение – цех.

Существуют различные марки счетчиков, в них стоят датчики измерения температуры, давления и массы воды на прямых и обратных трубопроводах, и потом тепловычислитель производит расчет.

Потребление тепла может определяться в кВт или Гкал. Оплата считается умножением Гкал или кВт на тариф арендодателя.

Как не ошибиться в расчетах

Для написания этой статьи мне потребовалась консультация экономиста компании, которая специализируется на работе с энергоресурсами. Подобными предварительными расчетами не стоит пренебрегать. Часто на кону рентабельность предприятия.

Либо нужно иметь в штате или на подряде такого консультанта, чтобы грамотно посчитать будущие затраты.

Либо в ходе переговоров об аренде помещения предоставить арендодателю технические характеристики оборудования, график работы и численность штата, чтобы специалисты арендодателя посчитали его для вас индивидуально.

«Восков технопарк» при обсуждении условий аренды включает такие расчеты в основной документ.

Анна Куценко
«Восков Технопарк»

Источник: https://warmedia.ru/%D0%B2%D0%BE%D0%B7%D0%BC%D0%B5%D1%89%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D0%B5-%D1%8D%D0%BB%D0%B5%D0%BA%D1%82%D1%80%D0%BE%D1%8D%D0%BD%D0%B5%D1%80%D0%B3%D0%B8%D0%B8-%D0%BF%D0%BE-%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE/

Договор аренды — электроэнергия

Именно в этом договоре и будут прописаны все условия порядка возмещения электроэнергии по договору аренды: определен порядок определения объемов потребленной электроэнергии, стоимости, качества и надежности и др.

Стоит отметить, что при заключении такого договора, основные его положения не закреплены в действующем законодательстве и определяются по соглашению сторон.

Таким образом, цена компенсации для оплаты потребленной электроэнергии по договору аренды определяется по соглашению сторон между арендатором и арендодателем или между абонентом или субабонентом.

Аналогичным образом (по договоренности сторон) согласовывается в договоре между абонентом и субабонентом порядок определения объемов потребленной электроэнергии, величины потерь и других вопросов.

Вместе с тем, при наличии пакета документов, подтверждающих подключение к электрической сети (акт о технологическом присоединении, технических условий и др.), субабонент или арендатор имеет право обратиться к поставщику электроэнергии напрямую для заключения договора энергоснабжения.

После заключения договора на поставку электроэнергии между субабонентом и поставщиком электроэнергии, субабонент станет абонентом или потребителем электроэнергии.

При этом, договор возмещения электроэнергии между арендатором и арендодателем может быть оформлен с учетом всех положений типового договора энергоснабжения, который заключается между поставщиком и потребителем.

За основу договора может быть взять типовой договор, разработанный Федеральной Антимонопольной службой (скачать образец для оформления договора на возмещение электроэнергии), и некоторые его аспекты могут быть скорректированы в соответствии с пожеланиями сторон.

Технологическое присоединение к электрическим сетям

Заключение договора энергоснабжения

Выбор варианта тарифа на электроэнергию (ценовой категории)

Рекомендуем ознакомится: http://www.energo-consultant.ru

И. Комиссарова, консультант

Между арендатором — юридическим лицом и арендодателем — физическим лицом, не зарегистрированным в качестве ПБОЮЛ, (арендатор применяет упрощенную систему налогообложения) заключен договор аренды нежилых помещений. Каким образом может арендатор компенсировать арендодателю его расходы по оплате электроэнергии?

Для организации, применяющей УСНО , перечень принимаемых к вычету расходов при расчете налогооблагаемой базы по налогу на прибыль, установлен ст. 346.16 НК РФ и является закрытым. Оплата электроэнергии в этом перечне не предусмотрена.

В принципе, арендаторы, применяющие УСНО , могут учесть стоимость потребленной электроэнергии в составе расходов для целей налогообложения при оплате ее отдельно от стоимости аренды. Это возможно, если потребляемая электроэнергия используется для технологических целей.

Однако применение этой схемы представляется нам нецелесообразным по ряду причин.

Во-первых, для оформления оплаты электроэнергии сверх стоимости аренды и включения этого пункта в договор аренды (или подписания отдельного договора об условиях возмещения арендодателю расходов по оплате электроэнергии) арендодателю необходимо получить разрешение от электроснабжающей организации на передачу арендатору расходов по оплате (ст. 545, 546 и п. 2 ст. 548 ГК РФ). В противном случае такой пункт договора (или договор) будет недействительным.

Во-вторых, поскольку арендодатель — физическое лицо, не имеющее статуса предпринимателя, он не является плательщиком НДС и согласно существующему законодательству не имеет права выставлять организации счета-фактуры, а также выступать в качестве посредника между нею и энергоснабжающей организацией. Причем имеющаяся судебная практика по этому вопросу отрицает возможность заключения отдельного договора на пользование энергией между арендодателем и арендатором (вне зависимости от того, является арендодатель юридическим или физическим лицом).

Компенсация арендодателю коммунальных услуг

Такой договор рассматривается как часть соответствующего договора аренды, как составляющая условия о размере арендной платы.

В-третьих, достаточно проблематично предоставление доказательств в налоговые органы об использовании организацией электроэнергии исключительно «в технологических целях». А без этого нельзя отнести на затраты стоимость электроэнергии.

Источник: https://obd2bluetooth.ru/vozmeshhenie-jelektrojenergii-po-dogovoru-arendy/

Возмещение затрат по электроэнергии — арендодателю, договор, соглашение, бухгалтерские проводки, документы

Соглашение на оказание услуг по электрическому снабжению заключается с заинтересованными гражданами, если согласно закону, податель тепла выполняет все условия по энергоснабжению.

Если наблюдаются обмолвки и описание затрат, которые компенсации не подлежат, то их надо удостоверить некоторыми документами. Также существуют ряд случаев, когда о покрытие затрат могут заставить одну из сторон показать некоторые документы, квитанции.

Возврат арендатором

Расходы арендатора компенсируются в соответствии с договором об аренде и могут определяться различными способами:

• Рассчитывается фактическая сумма использования коммунальных услуг.
• Сумма электроэнергии устанавливается показанием счетчиков.
• Потребляемое тепло определяется из мощности использованного оборудования, а также времени работы граждан.

В договоре аренды необходимо зафиксировать методику расчетов. Если арендаторы применяют УСНО, они могут учитывать цену используемой электроэнергии для процессу установления налогов, оплата осуществляется отдельно от цены аренды.

Если энергию используют в целях технологии, то этот вариант возможный.

Но все-таки в этой схеме существуют некоторые негативные стороны:

1. Чтобы оформить платеж по электроэнергии и подключить имеющийся пункт в договор, арендодатель должен приобрести санкцию от электроснабжающей организации на получение арендатору затрат по платежу. В противоположном случае, пункт договора будет считаться неверным.
2. Арендодатель не является плательщиком НДС, потому что не имеет статуса бизнесмена. И по закону не имеет права выставить счет компании, а также выдвигаться посредником между двумя сторонами. Суд отрицает заключение общего договора между арендатором и арендодателем на использование энергии.
3. Очень трудно предоставить в налоговые органы подтверждения об потребление компанией тепла, как исключения только в технологических целях. А без этого невозможно отнести расходы стоимости энергии. В этом случае необходимо целесообразней  подключать цену потребленной энергии в состав платежей по аренде. Так как в этой ситуацией в налоговых органах не возникает вопросов.

Большинство организаций ведут расчет по арендной плате. Каждый месяц цена аренды меняется и при этом не перечит законам. Хотя существуют некоторые изменения в законодательстве, в которых указано, что возможно только раз в году менять сумму аренды.

 В договоре указанно, что арендная плата должна вычесляться по каждому сроку платы, но участники договора согласовали все обстоятельста о размере платежа, включивши расчетные способы, которые не изменяются в течение года.

Основой для отнесения арендной платы в целях налогообложения есть наличие контракта по аренде, акта, в котором рассчитывается сумма арендной платы и наличие акта о сроках использовании арендатором помещения для целей службы.

Форма акта не определена постановлением Госкомстата и может быть избранной.

Соответственно каждый месяц, гражданин получает сумму от энергосбыточной организации о расходовании энергии, которую необходимо погасить.

Взаимоотношения арендодателя и арендатора

Абонентом называют владельца установок по электричеству, которые потребляют тепло от поставщика. Субабонент — это юридическое лицо, с которым заключается контракт о компенсировании.

Алгоритм действий при заключении договора абонента и субабонента

С вступлением поправки утвержденного постановления, слово абонент заменили на потребитель.  В законах с понятием субабонент почти не сталкиваемся. Но на практике понятия «абонент» и «субабонент» очень часто употребляют.

Если абонент считается собственником устройств, связанных с энергией, то  субабонент – личность, которая решает проблемы подачи тепла с абонентом на основе договора о возмещении затрат по электроэнергии.

Возмещение затрат по электроэнергии

Возмещение затрат по электроэнергии отражает ситуацию, при которой поставщик  обеспечивает электрической энергией абонента, а тот выставляет счет арендатору помещения. При этом подсчеты делаются при помощи счетчика абонента. Операции по купле-продаже энергии регулируются законодательством.

В большинстве случаев между населением возникают дискуссии по расходам электроэнергии. Гражданы нарушают установленные нормы по использованию энергии, а работники РЭС ведут себя бесподобно по отношению к людям, они нарушают закон, бросают их на финансы.

Когда приходит субсидия на плату по энергии, идет расчет суммы, которую должен уплатить клиент за использованную электроэнергию. Он устанавливается по доставке клиентами субсидий, чтобы компенсировать ущербы на платеж коммунальных услуг.

Каждый месяц являет отчет интервала для установления суммы долга употребляемого электричеством. Поэтому всегда необходимо ориентироваться на результат.

Удержание НДС абонентам в случае компенсировании затрат субабонентам

В статьи 539 ГК РФ указывается, что существует договор, в котором указаны обязанности энергоснабжающей организации и потребителя.

Организация по энергоснабжению должна подавать потребителю энергию, а другая сторона – во время вносить оплату за энергию, а также придерживаться условий контракта по ее использованию.

Соглашение

Между гражданами подписывается соглашение о компенсации затрат, если одна сторона хочет внести плату расходов, понесенных другой стороной. Если предоставленный документ обладает грамотностью и законностью, то в дальнейшем это позволит избежать неприятных обстоятельств.

Бланк можна заполнить следующим образом: в договоре нужно поставить подписи всех сторон, а с организации требуется еще и печать. И только после этого можна говорить о законности составленного документа и возможности избавления расхождений.

Юридическим лицам известны случаи, когда необходимо подписать договор о возмещение  затрат, так как имеет место выяснения разных ситуаций связанных с материальными расходами. В этом деле применяют типовой бланк договора, который содержит информацию сторон, заключивших контракт.

Одна сторона обязывается компенсировать финансовые расходы, которые должно понести второе заинтересованное лицо в течении выполнения контракта.  Если наблюдаются не предвидимые обстоятельства, то их следует указывать некоторыми пунктами.

Договор на компенсацию затрат

Соглашение на компенсацию затрат — дает гарантию защиты своих прав, свободы, точку зрения и конечно обязанностей его сторон. Профессионалы в сфере права советуют очень внимательно разобраться с имеющимися пунктами, которые касаются прав и обязанностей гражданин, ясно и четко прописать необходимые требования, которые предъявляется  соглашением.

Необходимо также указать способ, за которой следует ответственность виновных лиц за невыполнение указанных обязательств.

Опытный юрисконсульт должен проанализировать договор о компенсации затрат, посмотреть отвечает ли всем положением закона, содержит ли нюансы интерес сторон.

Если договор оформлен, правильно, он является существенным инструментом, который в полной мере сможет защитить права клиентов в соответствии из законодательством. Соответственно спор становится меньше, если соглашение оформлено грамотно и в судебных органах — это главное оружие.

Учет стоимости

Если арендатор не заключил контракт по коммунальным услугам, а реализация компенсации арендодателю проходит в части  понесенных затрат на уплату коммунальных. Тогда в контракте должен определяться алгоритм расчета потребляемых арендатором и плата компенсации.

Существуют постановления, в которых указывается, что арендодатель есть главным потребителем тепла, соответственно, арендатор – субпотребитель. При всем сказанном, потребитель обязан отпускать субпотребителю энергию.

Для того чтобы избежать конфликтов, арендатор должен иметь два договора. Один с арендодателем, а другой –  с поставщиком тепла.

Если арендодатель не предоставляет арендатору возможность принять решение по вопросам электрической энергии, то в дальнейшем арендодателю придется заплатить за энергию, как опосредованный владетель электрических установок, которые сдаются в аренду.

Если в договоре аренде оговорено, что от арендодателя поступает оплата по коммунальным услугам арендатору, то арендодатель принимает во внимание полученную сумму в качестве дохода. При этом все должно подтверждаться некоторыми бумагами, которые должны храниться по правилам бухгалтерского учета.

Виды договоров по электричеству

На сегодняшний день существуют три вида электрического договора, который заключается с потребителем:

• Технологическое присоединение.
• Энергоснабжения.
• Договор о передаче электроэнергии.

Технологическое присоединение – договор, который заключается между потребителем и электросетевой компанией.  Договор энергоснабжения заключается между потребителем и поставщиком.

Предоставляются различные услуги по передаче электроэнергии. Оплата включается в тариф, а энергосбыт рассчитывается с электросетевыми компаниями, которые передают электроэнергию потребителю.

Договор о передаче электроэнергии, заключается между потребителем и электросетевой организацией при следовании ряду обстоятельств. Существует ряд случаев, когда абонент подает тепло арендатору помещения, в таком случае межу арендодателем и арендатором заключается договор о возмещении затрат электроэнергии.

Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://biznes-delo.ru/vzyskanie/vozmeshhenie-zatrat-po-elektroenergii.html

Как оформить расчеты по коммунальным платежам за арендованное имущество — НалогОбзор.Инфо

По общему правилу обязанность по содержанию арендованного имущества лежит на арендаторе, если иное не предусмотрено договором аренды. То есть именно арендатор должен нести коммунальные расходы по объекту, полученному в аренду. Это следует из пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса РФ.

Перечень коммунальных услуг

К коммунальным расходам относится, в частности, оплата услуг:

• снабжения тепловой энергией (для отопления и горячей водой);

• водоснабжения и канализации;

Подробный перечень коммунальных ресурсов приведен в Правилах, утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354.

Абонент коммунальных услуг

Арендованное имущество является собственностью арендодателя. То есть именно он выступает абонентом коммунальных услуг. Такой вывод позволяют сделать положения статьи 608, пункта 2 статьи 539 и статьи 548 Гражданского кодекса РФ.

В то же время в отношении подачи электроэнергии законодательство не запрещает энергоснабжающей организации поставлять энергию не только абоненту (арендодателю), но и другим организациям, зависимым от него (например, арендаторам).

То есть абонент (арендодатель) с согласия энергоснабжающей организации вправе передавать энергию, принятую им через присоединенную сеть, субабоненту (арендатору).

Такой порядок следует из статьи 545 Гражданского кодекса РФ. В общем случае он распространяется и на отношения, связанные со снабжением иными коммунальными услугами (тепловой энергией, газом, водой и т. д.) (ст. 548 ГК РФ).

Никаких других требований, кроме указанных выше, Гражданский кодекс РФ не устанавливает. Это позволяет арендатору выбирать между различными способами оформления отношений по получению коммунальных услуг и их последующей оплате.

Способы расчетов

Расчеты по коммунальным услугам могут быть организованы следующими способами:

• арендатор оплачивает арендодателю коммунальные услуги в составе арендной платы;

• арендатор отдельным платежом (по отдельному счету) компенсирует арендодателю стоимость коммунальных услуг;

• арендатор заключает с арендодателем посреднический договор на приобретение коммунальных услуг;

• арендатор напрямую заключает с коммунальными службами договор на поставку электроэнергии. В отношении услуг по оплате водоснабжения такой вариант расчетов неприменим.

Оплата услуг в составе арендной платы

В данном случае стоимость потребленных коммунальных услуг арендатор компенсирует арендодателю в составе арендной платы. Возможность применения данного варианта вытекает из норм законодательства, регулирующих арендные отношения.

Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса РФ арендатор должен нести расходы на содержание арендованного имущества, если иное не установлено законом или договором. При этом за арендатором не закреплена обязанность оплачивать коммунальные услуги непосредственно их поставщикам.

В данной ситуации арендодатель, который является абонентом по договору с коммунальными службами, вправе разрешить арендатору (субабоненту) пользоваться своими сетями. За это арендатор должен компенсировать арендодателю не только арендную плату, но и стоимость потребляемых им коммунальных услуг.

Указанное соглашение между арендодателем и арендатором является способом формирования стоимости аренды и не может быть квалифицировано как отдельный договор (см., например, п. 22 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).

Включить сумму компенсации коммунальных услуг в состав арендной платы можно двумя способами:

• сумма арендной платы с учетом коммунальных расходов определяется в фиксированном виде. Стоимость коммунальных услуг отдельно в договоре не выделяется;

• сумма арендной платы в договоре складывается из двух частей: фиксированный платеж (собственно плата за аренду) и переменный платеж (расходы на коммунальные услуги, потребленные арендатором в расчетном периоде).

Использование первого способа в некоторых случаях может быть невыгодно. Дело в том, что фактическая стоимость коммунальных услуг, как правило, меняется. Такие изменения могут происходить несколько раз в течение года. Однако учесть их в договоре и, соответственно, скорректировать размер арендной платы в общем случае стороны могут только раз в году (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Кроме того, величина оплаты некоторых услуг напрямую зависит от размера их потребления, а предугадать заранее, сколько, например, электроэнергии потребит арендатор, получается не всегда. Таким образом, может возникнуть ситуация, когда фактически потребленные арендатором коммунальные услуги не покрываются размером коммунальных платежей, учтенных в составе арендной платы.

При использовании второго способа переменная часть, то есть стоимость коммунальных услуг, может изменяться каждый месяц в зависимости от изменения тарифов или величины потребляемых услуг.

 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).

Общая сумма коммунальных услуг и поставок энергии определяется по фактическому потреблению на основании счетов, выставленных поставщиками. Доля расходов компенсируемых арендатором по договору аренды (переменная часть арендной платы), может определяться следующими способами:

• по доле занимаемых арендатором площадей помещений;

• по показаниям отдельных счетчиков;

• исходя из мощности используемого арендатором оборудования и времени его работы.

Методику расчетов закрепите в договоре аренды (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

При включении компенсации коммунальных расходов в состав арендных платежей отдельно первичные документы на коммунальные платежи не оформляются. Арендодателю достаточно оформить документы по аренде и приложить копии документов коммунальных служб (счета, расчеты), если такое условие предусмотрено договором аренды.

Компенсация услуг отдельным платежом

В данном случае стоимость потребленных коммунальных услуг арендатор компенсирует арендодателю отдельно от арендных платежей. То есть по двум счетам: на оплату аренды и на возмещение коммунальных платежей.

Как правило, условие о компенсации коммунальных платежей устанавливается непосредственно в договоре аренды (п. 1 ст. 615 ГК РФ). Но можно оформить и отдельное соглашение, например, договор о возмещении затрат по оплате коммунальных платежей (ст. 420, 421, 779 ГК РФ).

При этом данное соглашение нельзя квалифицировать как договор поставки коммунальных услуг (электроэнергии, тепловой энергии и др.), поскольку арендодатель не является поставщиком коммунальных услуг (например, энергоснабжающей организацией).

Такой вывод позволяет сделать пункт 22 информационного письма ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66. Подтверждает его и более поздняя арбитражная практика (см., например, постановления ФАС Волго-Вятского округа от 15 февраля 2008 г. № А29-493/2007 и Северо-Западного округа от 21 сентября 2007 г. № А56-39141/2006).

Общая стоимость коммунальных услуг и поставок энергии определяется по фактическому потреблению на основании счетов, выставленных поставщиками. Доля расходов арендатора, компенсируемая им по договору аренды, может определяться следующими способами:

• по доле занимаемых арендатором площадей помещений;

• по показаниям отдельных счетчиков;

• исходя из мощности используемого арендатором оборудования и времени его работы.

Методику расчетов закрепите в договоре аренды или отдельном соглашении (п. 1 ст. 615, ст. 420, 421, 779 ГК РФ).

При компенсации арендатором коммунальных расходов отдельным платежом арендодатель должен выставить арендатору счет для оплаты.

Форма такого документа законодательно не установлена, поэтому составьте его в произвольном виде (на основании счета коммунальных служб, расчета).

Ситуация: может ли арендатор заключить с арендодателем посреднический договор на приобретение коммунальных услуг?

Да, может.

Но посреднический договор должен быть заключен раньше, чем договор между арендодателем и поставщиком коммунальных услуг (письмо Минфина России от 14 апреля 2011 г. № 03-11-06/2/55).

Подтверждает такой вывод и Президиум ВАС РФ. В пункте 6 информационного письма от 17 ноября 2004 г. № 85 Президиум ВАС РФ отметил, что «сделка, совершенная до установления отношений по договору комиссии, не может быть признана заключенной во исполнение поручения комитента».

Этот вывод в отношении договора комиссии можно применить по аналогии и к иным посредническим договорам (например, агентскому договору) (ст. 1011 ГК РФ).

Если посреднический договор заключен позже, чем договор между арендодателем и поставщиком коммунальных услуг, есть риск, что посредническая сделка будет признана судом ничтожной (ст. 166, 168 ГК РФ).

Посреднический договор могут признать недействительным и в том случае, если поставщик коммунальных услуг не давал согласия на передачу своих услуг арендатору. Передавать коммунальные услуги третьим лицам без согласия самого поставщика гражданское законодательство запрещает (ст. 545, 548 ГК РФ).

Если посреднический договор заключен, то последствия данной сделки для целей налогообложения будут оценены в соответствии с нормами Налогового кодекса РФ (письмо ФНС России от 4 февраля 2010 г. № ШС-22-3/86 (согласовано с Минфином России)).

Да, может, но только на услуги электроснабжения и с согласия арендодателя.

В отношении поставки электроэнергии арендатор вправе заключить отдельный договор с энергоснабжающими организациями.

Дело в том, что субабонент (арендатор), получивший доступ к электросети (теплосети) абонента (арендодателя), способен потреблять энергию самостоятельно. Это в свою очередь позволяет ему заключить соглашение об оплате потребляемой энергии по отдельному договору.

Тогда он сам может вести необходимые расчеты за коммунальные услуги, минуя арендодателя. Это следует из норм статьи 539 Гражданского кодекса РФ.

Арбитражная практика по данному вопросу неоднозначна. Ряд арбитражных судов признает законность подобных действий субабонента, объясняя это так.

Для соглашения между арендатором-субабонентом и энергоснабжающей организацией неважно, через какие именно сети – собственные или принадлежащие другим лицам – арендатор-субабонент потребляет электроэнергию (тепловую энергию).

Подобные выводы приведены, например, в постановлениях ФАС Центрального округа от 13 ноября 2002 г. № А35-1883/02С9 и Северо-Западного округа от 29 августа 2003 г. № А05-9978/02-263/24.

В то же время согласно нормам Гражданского кодекса РФ именно с абонентом, владеющим энергопринимающими устройствами, у субабонента связано право на получение и потребление энергии.

Все договоренности между арендатором-субабонентом и поставщиками энергии носят вторичный характер по сравнению с договоренностями арендодателя-абонента с ними. Следовательно, прежде чем арендатору заключать отдельное субабонентское соглашение с коммунальными службами, нужно получить согласие арендодателя на такой способ взаиморасчетов.

Об этом говорится в постановлениях ФАС Поволжского округа от 31 октября 2002 г. № А12-1988/2002-18 и Центрального округа от 21 января 2003 г. № А36-138/8-02.

По Гражданскому кодексу РФ данный порядок действует и в отношении других видов коммунальных услуг, если специальными правилами для них не установлено другого (п. 2 ст. 548 ГК РФ).

Так, к услугам по оплате водоснабжения такой вариант расчетов не применим.

 1 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 12 февраля 1999 г. № 167, п. 2 ст. 548 ГК РФ). Поэтому самостоятельно заключить такой договор арендатор не имеет возможности.

Таким образом, способ оплаты арендатором коммунальных расходов непосредственно коммунальным службам может иметь место, но не по всем видам потребляемых услуг. В связи с этим данный способ нельзя отнести к оптимальному варианту расчета за коммунальные услуги по арендованному имуществу.

О том, как отразить в бухучете расчеты по коммунальным платежам за арендованное имущество, см.:

Источник: http://NalogObzor.info/publ/uchet_raschetov_s_kontragentami/raschety_po_dogovoru_arendy/kak_oformit_raschety_po_kommunalnym_platezham_za_arendovannoe_imushhestvo/89-1-0-2411