С чего начать для вывода имущества из залога

С чего начать для вывода имущества из залога

Обратите внимание на то, что если это договор ипотеки земли, то в нем обязательно должно быть указано целевое назначение данной земли. Идем далее, и еще одним пунктом, который относится к существенным условиям, является указание в договоре размера и содержания основного обязательства, а также порядок и сроки его исполнения.

И наконец-то, последнее, что в обязательном порядке необходимо прописывать в ипотечном договоре, это ссылка на выдачу самой закладной или же отметка о ее отсутствии.

Не стоит также забывать и о том, что в целом договор ипотеки может быть признан судом недействительным, если он противоречит общим положениям о договоре, которые установлены в законодательном порядке.

• не отчуждать и не обременять правами третьих лиц (в том числе путем передачи в долгосрочную аренду, передачи в последующий залог и др.) предмет залога без согласования с банком;
• незамедлительно сообщать банку о случаях, связанных с ухудшением залога, в том числе страховыми случаями;
• без предварительного согласия банка не допускать перепланировок, реконструкций и иных действий, которые могут привести к изменению характеристик предмета залога;

Процедура рассмотрения банком вопроса об изменении технических параметров или состава обременений предмета залога При залоге торгово-офисной недвижимости часто встречается ситуация, когда залогодатель планирует передать в аренду заложенную в банке недвижимость или ее часть.

Вывод кредитного имущества из залога

Пожалуй, практически все знакомы с таким понятием, как «ипотека». Сегодня ипотечное кредитование является крайне популярным способом приобретения собственного жилья. Стоит ли говорить о том, что в ипотечном кредите есть как весомые плюсы, так и минусы.

Внимание Так, одним из самых больших плюсов является, конечно же, то, что у вас появится собственное жилье, причем сразу же.

Но при этом не стоит забывать и о ложке дегтя, а точнее о том, что вам придется производить ежегодную оплату за страхование залога, к тому же, вам будут предъявлены определенные ограничения на возможность распоряжаться имуществом, которое выступает в качестве залога.

Достаточно часто у заемщиков возникает необходимость выведения определенной части заложенного имущества из ипотеки.
Возможно ли такое и как правильно это сделать? Для начала, давайте разберемся с тем, что же представляет собой само понятие «ипотека».

Вывод имущества из-под залога: как избежать неприятностей

Последствия несоблюдения данного требования закона может повлечь самые разнообразные последствия. Например, привлечения к уголовной ответственности по ст.

159 УК РФ — мошенничество, или например, гражданско-правовую ответственность (грубо говоря — Вы получите еще один иск о взыскании, только уже со стороны покупателя по договору купли продажи).

Именно из-за таких вот неблагоприятных последствий я стараюсь не практиковать данный способ освобождения заложенного имущества.

Как вывести заложенное имущество

Читаем до конца!

• 1 Пошаговая инструкция о том, как вывести заложенное имущество
  • 1.1 Способ 1: Изменяем порядок и способ исполнения обязательства
  • 1.2 Способ 2: Увеличение стоимости заложенного имущества
  • 1.3 Способ 3: Продажа заложенного имущества
  • 1.4 Способ 4: Продажа заложенного имущества — как альтернатива!
  • 1.5 В чем смысл альтернативы?
• 2 Выводы и размышления

Пошаговая инструкция о том, как вывести заложенное имущество Существует несколько вариантов. А также имеются и альтернативные методы. Я постараюсь не лить воду и дать максимально полезную информацию в вопросе вывода заложенного имущества. Итак, как вывести заложенное имущество? Приступаем.

Сопровождение залогового обеспечения по кредиту

Во всех остальных случаях, совершать подобное не рекомендуется, так как, кроме средств, потраченных на судовые сборы, вы можете также потерять лояльное отношения банка к вам в будущем, если у вас возникнут какие-то трудности с выплатой кредита. Полезный материал: Эксресс-кредиты без залога. Заявка на кредит Процедура вывода имущества из залога Выводить имущество из залога будет либо банк, либо вы сами по предварительной договоренности.

• В первом случае, банк берет полностью процедуру снятие отягощения имущества на себя. Вам практически ничего делать не нужно.
• Во втором случае, вам придется взять у банка выписку о погашении кредита и отправится с ней к нотариусу.

Вывод имущества из залога

Кстати и Постановление Пленума ВАС РФ от 17.02.

2011 N 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» более точно излагает данную позицию, давая разъяснения судам о том, как применять такое положение Гражданского Кодекса! В постановлении указано, что не может быть обращено взыскание на заложенное движимое имущество, возмездно приобретенное у залогодателя лицом, которое не знало и не должно было знать (и не могло знать) о том, что приобретаемое им движимое имущество является предметом залога. При этом суды оценивают обстоятельства приобретения заложенного имущества, при которых произошла продажа этого заложенного имущества.

Выводим часть имущества из ипотеки

Совершенно естественно, если у вас возник вопрос, касательно того, а что такое эти самые «существенные условия»? итак, к таким условиям относятся в первую очередь, данные, которые указывают на лица (то есть стороны), которые заключали данный договор.

Иными словами, это и анкетные данные физический лиц, и наименование и местонахождение юридических лиц, то есть личные данные, которые помогают идентифицировать стороны договора.

Помимо этого, в ипотечном договоре в обязательном порядке должна быть указана информация касательно самого предмета ипотеки.

Опять-таки, это должна быть полная информация и описание данного предмета ипотеки, которые дают возможность идентифицировать его (также это могут быть и соответствующие регистрационные данные данного предмета ипотеки).

Возможно ли выведение имущества из под залога?

Но тем не менее важно помнить о том, что не смотря на то, что по всем документам владельцем являетесь вы, с залоговым имуществом вы можете выполнять далеко не все операции.Во-первых, вы не сможете продать автомобиль или квартиру без предварительного разрешения банка.

При действующем кредите это ограничение является логичным, так как если вы лишаетесь объекта кредитования, предполагается, что кредит тоже должен быть закрыт. Во-вторых, при наличии залогового автомобиля, вы не сможете пересечь границу страны на этом транспортном средстве.

Важно Для этого понадобится специальное разрешение банка на пересечение границы (так называемая «зеленая карта»). Ну и последнее – если в залоге у банка находится ваше жилье, вы не имеете права выполнять его перепланировку без согласия банка.

Те же правила действуют и для имущества, которое вы передали банку в залог при оформлении крупных потребительских кредитов.

Сопровождение залогового обеспечения по кредиту Именно Должник в этом деле обязан был предоставить доказательства иного способа исполнения судебного решения, а также обязан был ссылаться на эти доводы до вынесения судебного акта по настоящему делу.(Определение Арбитражного суда Ростовской области от 18.12.2014 N А53-23327/13). Именно поэтому, когда мы обращаемся в суд с требованием об изменении порядка и способа исполнения судебного акта нам необходимо:

• Доказать несоразмерность требований кредитора фактической стоимости залогового имущества.
• Доказать, что судебное решение в больше части уже исполнено
• Доказать, что есть иные, не менее эффективные способы исполнения судебного акта.

При этом надо понимать, что при ипотеке — изменить порядок и способ исполнения судебного акта возможно только после проведения первых публичных торгов.
Причем обратите внимание на то, что у вашего нового кредитора будет свой определенный интерес в выдаче вам нового кредита.

Естественно то, что если сама сумма второго, полученного вами кредита, будет меньше, следовательно, и его обеспечение будет меньшим. Таким образом, получается, что определенная часть заложенного имущества (при получении первой ипотеки), не будет попадать в залог по второму кредиту, а значит и обременение с данного остатка будет полностью снято.

Согласно действующему законодательству, сегодня на законном основании позволено передавать предмет одной ипотеки в следующую ипотеку.

Источник: http://yuridicheskaya-praktika.ru/s-chego-nachat-dlya-vyvoda-imushhestva-iz-zaloga/

С чего начать для вывода имущества из залога — адвокатское бюро вершина

При этом, в общем порядке снижается сумма кредитной задолженности. Уменьшаем неустойку, взыскиваем незаконные банковские комиссии и многое другое… Как показывает практика — у должника после таких действий остаются деньги на руках, на которые можно купить что-нибудь на замену.

Конечно же, царские хоромы не купишь, но приличную однокомнатную квартиру и крышу над головой получить вполне реально! Способ 3: Продажа заложенного имущества Честно сказать, я не сторонник такого способа. Но он есть и я в рамках данной статьи просто обязан про него рассказать.

Со всеми последствиями, разумеется… Как вывести заложенное имущество — просто продать его! Добросовестное приобретение залогового имущества в соответствии с п.п. 2 ч. 1 ст.

352 ГК РФ стало являться самостоятельным основанием для прекращения залога в силу прямого указания на то закона.

Итак, ипотека это одна из многочисленных форм залога.

При таком варианте залога, имущество, которое закладывает должник, остается в его собственности, но при этом кредитор, в том случае, если должник не возвратит долг и не выполнит обязательства, имеет право получить компенсацию за счет реализации соответствующего имущества.

Кстати говоря, существует два понятия – это непосредственно само понятие «ипотека», а также такое понятие, как «ипотечное кредитование».
Ипотечный кредит это только составляющая всей ипотечной системы.

Важно

Таким образом, получается, что когда человек приобретает какое-либо недвижимое имущество и получает на его покупку кредит, то данное имущество автоматически становится залогом и гарантией того, что кредит будет погашен, иными словами, она поступает в ипотеку.

Вывести имущество из залога

Господа, добрый день. Помогите пожалуйста разобраться в ситуации. Банк выдал кредит в размере 120 млн.руб. некой ООО под залог недвижимости (2 объекта) Ликвидационная стоимость по результатам оценки на момент подписания кредитного договора — 10 млн. руб.(объект №1) и 130 млн. руб. (объект №2) соответственно.

Через год сумма долга сократилась до 77 млн. руб.

Наступила ситуация когда заемщик не в состоянии дальше погашать долги, ввиду экономической ситуации и сложностей на профильном для заемщика рынке, а так же ввиду того что банк перекрыл овердрафт, ранее выданный на текущую деятельность и фактически подвел компанию к неплатежеспособности.

Собственно вопросы: 1. Может ли банк инициировать процедуру банкротства, при условии что у заемщика нет иных долгов кроме как перед банком.

2.

Может ли заемщик в судебном порядке оспорить договор залога, а именно вывести объект №1 на том основании что ликвидационная стоимость объекта №2 значительно превышает долг заемщика, при условии что банк отказался это сделать во внесудебном порядке.

Пользователь

Постараюсь максимально подробно описать ситуацию. Несколько лет назад нынешний заемщик обратился в банк с целью получения инвест кредита под строительство торгово-сервисного центра. Банк кредит одобрил, но при условии увеличения собственных вложений в проект. Для того чтобы это условие выполнить компании пришлось бы вывести львиную долю собственных средств из оборота.

Естественно это не устраивало руководство ООО, т.к. не осталось бы средств на ведение текущей деятельности. Тут банк предложил решение данной проблемы. Предложение заключалось в том чтобы вывести основные средства заемщика из оборота и вложить в проект, а банк при этом открывает дополнительно две кредитные линии на текущую деятельность, одна 17 млн. на год, вторая 30 млн. на три года.

Заемщик при данной схеме использовал 17 млн. кредит и в случае если в конце года ему не хватало средств на его погашение. он мог воспользоваться 30 млн. кредит для его погашения.

Так заемщик работал пару лет, исправно платил по долгам и тут наступает 2014 и заемщик по графику строительства не успевает вовремя произвести подключение газа к объекту, по вине подрядчика, который нарушил все сроки. Сославшись на некий невнятный пункт кредитного договора, банк решает перекрыть 30 млн. линию, фактически решая заемщика оборотного капитала.

Здесь надо отметить что заемщик подключил газ к объекту за пару дней до закрытия кредитной линии. Заемщику приходиться срочно распродавать товар дабы погасить данный кредит, однако времени не хватало и тут банк предлагает реструктуризацию на крайне не выгодных для ООО условиях, описывать их не буду достаточно сказать что заемщик должен был заложить практически все свое имущество.

Деваться было некуда, никакие доводы банк не принимал, новый КД был подписан. Руководство ООО поняло, что ничем хорошим это не кончится и решило попытаться продать объект, но тут конец 14 года, проблемы в экономике, которые сильно отразились на бизнесе и покупателей найти не удалось.

До середины 15 года заемщик платил по долгам, балансы ушли в глубокий минус, шансов на перекредитовку в других банка стремились к нулю. Заемщик не мог исполнять требования по продаже товара дистрибьютора с которым был заключен дилерский договор и фактически решилась дилерского договора.

Так же заемщик чтобы осуществлять свою деятельность должен был предоставлять дистрибьютору ежегодно банковскую гарантию, которую из года в год получал в том же банке. Условием получение БГ была покупка векселя, но в 2015 году банк резко отказывает в её предоставлении. Заемщик вынужден был обратится в другие банки, но с учетом высокой закредитованности и минусовых финансовых показателей не сложно предсказать их ответ. Отсутствие БГ так же стало одной из причин разрыва дилерского договора.

В данном случае действия банк не поддаются никакой логике. Да фактически нарушение сроков было, однако заемщик исправно платил и банк должен был понимать последствия своего решения.

Если бы «оборотка» не была бы перекрыта компания могла бы и дальше осуществлять свою деятельность.

Невыплата кредита, взятого под залог недвижимости

В 2009 году взяла кредит под залог коммерческой недвижимости ,которую покупала.До января этого года исправно платила его.Но ситуация кардинально изменилась и я больше не в силах выплачивать такие суммы.

Банк рестуктуризировал мой долг и разрешил платить только проценты в течении года.Но даже эти суммы оказались нереальными для меня.Кредит брала на предприятие,в котором я- учредитель и генеральный директор.Недвижимость зарегистрирована на меня,как на физлицо.

Банк прислал уведомление о досрочном погашении всей суммы,иначе передаст дело в суд.Как мне быть?

Ответы юристов (4)

Добрый вечер, Наталья.

Какое примерно соотношение оставшейся суммы долга к цене коммерческой недвижимости?

Уточнение клиента

Недвижимость по коммерческой цене стоит в 3-4 раза дороже,чем остаток по кредиту

24 Августа 2015, 21:54

Есть вопрос к юристу?

В данном случае сложно что посоветовать действительно эффективное. Необходимо спасать заложенное имущество, а значит снимать залог, так как есть достаточно большой риск, что при наложении на него взыскания (при реализации) ваши интересы могут быть серьезно ущемлены.

Таким образом, либо перекредитоваться, либо самостоятельно искать покупателя, который прокредитует вас на необходимую сумму, позволив закрыть залог.

Еще вариант, если помещение достаточно большое, разделить его и на часть найти покупателя, закрыть кредит, оставить себе часть помещения.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Пошаговая инструкция о том, как вывести заложенное имущество

Существует несколько вариантов. А также имеются и альтернативные методы. Я постараюсь не лить воду и дать максимально полезную информацию в вопросе вывода заложенного имущества.

Итак, как вывести заложенное имущество? Приступаем.

Способ 1: Изменяем порядок и способ исполнения обязательства

Согласно ГПК РФ и АПК РФ (для тех, кто не знает — аббревиатура расшифровывается как гражданско-процессуальный и арбитражно-процессуальный (соответственно) кодексы) существует возможность попросить у суда отсрочку, рассрочку исполнения судебного акта, а также изменить порядок и способ исполнения судебного решения.

Что это такое — изменить порядок и способ исполнения судебного решения? Все просто! В судебном решении будет ссылка не только о том, что с Вас взыскать определенную сумму денег, но еще и обратить взыскание на заложенное имущество путем обращения на торги.

Вот этот способ — обращения взыскания на заложенное имущество путем направления на торги и можно изменить. Для этого Залогодателю, Заемщику необходимо предоставить доказательства:

• Что стоимость требований банка не превышают 5% от стоимости заложенного имущества или доказать несоразмерный характер требований кредитора с оценкой заложенного имущества.
• Предложить свой вариант исполнения судебного акта.

Приведу пример из практики: Должник подал в суд заявление об изменении способа и порядка исполнения судебного решения. В своем заявлении Должник ссылается на то, что решение суда по делу было исполнено в части, и остаток долга составляет всего 131 496 рублей.

По мнению Должника остаток долга несоразмерно стоимости залогового имущества, на которое суд обратил взыскание в своем судебном решении (залоговая стоимость имущества по решению суда составила 11 488 800 рублей).

Изменение способа и порядка исполнения решения в части обращения взыскания на залоговое имущество, принадлежавшее ответчику, может существенно затруднить исполнение решения суда или сделать его невозможным в случае высвобождения данного имущества из-под обременения и дальнейшей возможной его реализации должником.

Как было установлено, в судебном заседании Должник не предоставил доказательства возможности погашения остатка долга по решению суда. И в этом заключалась роковая ошибка со стороны Должника.

Именно Должник в этом деле обязан был предоставить доказательства иного способа исполнения судебного решения, а также обязан был ссылаться на эти доводы до вынесения судебного акта по настоящему делу.

(Определение Арбитражного суда Ростовской области от 18.12.2014 N А53-23327/13).

Именно поэтому, когда мы обращаемся в суд с требованием об изменении порядка и способа исполнения судебного акта нам необходимо:

• Доказать несоразмерность требований кредитора фактической стоимости залогового имущества.
• Доказать, что судебное решение в больше части уже исполнено
• Доказать, что есть иные, не менее эффективные способы исполнения судебного акта.

При этом надо понимать, что при ипотеке — изменить порядок и способ исполнения судебного акта возможно только после проведения первых публичных торгов. До проведения первых торгов суваться в суд нет никакого смысла — если только у Вас нет цели затянуть время, что в некоторых ситуациях выглядит как спасительный воздух для Должника.

Способ 2: Увеличение стоимости заложенного имущества

В предмет доказывания по гражданскому делу входит не только определение суммы долга. Также судам необходимо установить начальную стоимость заложенного имущества.

При этом, как это уже было сказано в статье про предмет доказывания — эти моменты, кому и что доказывать должен определять суд!

Здесь ответчик в судебном процессе заявляет соответствующее ходатайство о проведении соответствующей судебной товароведческой экспертизы по определению стоимости заложенного имущества.

Скажу исходя из практики — в большинстве случаев удается поднять стоимость заложенного имущества при таком подходе примерно процентов на 30-40. Т.е. если имущество было оценено кредитором в его исковом заявлении в 1 500 000 рублей, то после экспертизы есть реальный шанс того, что заложенное имущество будет стоить 1 950 000 — 2 100 000 рублей.

При этом, в общем порядке снижается сумма кредитной задолженности.

Уменьшаем неустойку, взыскиваем незаконные банковские комиссии и многое другое… Как показывает практика — у должника после таких действий остаются деньги на руках, на которые можно купить что-нибудь на замену. Конечно же, царские хоромы не купишь, но приличную однокомнатную квартиру и крышу над головой получить вполне реально!

Способ 3: Продажа заложенного имущества

Честно сказать, я не сторонник такого способа. Но он есть и я в рамках данной статьи просто обязан про него рассказать. Со всеми последствиями, разумеется… Как вывести заложенное имущество — просто продать его!

Добросовестное приобретение залогового имущества в соответствии с п.п. 2 ч. 1 ст. 352 ГК РФ стало являться самостоятельным основанием для прекращения залога в силу прямого указания на то закона.

Кстати и Постановление Пленума ВАС РФ от 17.02.

При этом суды оценивают обстоятельства приобретения заложенного имущества, при которых произошла продажа этого заложенного имущества. Так, в частности, суды должны установить:

• был ли вручен приобретателю имущества первоначальный экземпляр документа, свидетельствующего о праве продавца на продаваемое имущество (например, паспорт транспортного средства), если нет, интересовался ли приобретатель о причинах его отсутствия, какие ответы были им получены, что было сделано приобретателем для того, чтобы выяснить вопрос о возможном залоге;
• имелись ли на заложенном имуществе в момент его передачи приобретателю знаки о залоге.
• Делались ли запросы в органы ГИБДД и другие регистрирующие органы о подтверждении или отсутствии факта залога/ареста на покупаемое имущество;

Указанные нововведения нашли отражение в уже сложившейся судебной практике. Кстати, могу подсказать об очень занимательном положении. Дело все в том, что в качестве залога у нас в стране могут выступать только имущество! А ПТС к имущество не относится. Это документ — это паспорт Вашего автотранспортного средства…

Так что у Вас есть великолепная возможность вернуть ПТС из Банка. Тогда вопросы суда о подлиннике ПТС отпадут сами собой…

Источник: https://bouncekitchen.ru/761-vyvesti-imushhestvo-iz-zaloga/

Сопровождение залогового обеспечения по кредиту

После предоставления банком кредитного продукта под имущественный залог, работа банка с залогом не заканчивается.

Банк, на основании заключенного с залогодателем договора залога, контролирует физическое состояние залога и его правовой статус, производит периодическую переоценку залога.

Кроме этого, в определенных случаях, залогодатель обязан получать согласие банка на осуществление действий с залоговым обеспечением. Рассмотрим подробнее действия банка по сопровождению залога и обязанности залогодателя перед банком в отношении залогового имущества.

Действия банка по сопровождению кредита с залоговым обеспечением

1. Контроль фактического наличия и состояния (мониторинг) предмета залога путем выезда на местонахождение залога. Сотрудник банка (как правило, сотрудник залогового подразделения) проверяет наличие, состояние, условия хранения залога. Мониторинг бывает плановый и внеплановый. Плановый мониторинг осуществляется с определенной периодичностью.

   Для разных видов залога периодичность разная и зависит, в том числе от внутренней залоговой политики банка. Для недвижимости периодичность мониторинга составляет 1 раз в 6 — 12 мес., для оборудования и транспорта — 1 раз в 3-6 мес., для товаров в обороте 1 раз в 1-3 мес.

    Внеплановый мониторинг проводиться в случае возникновения негативной ситуации по кредитному продукту (например, в случае нарушения клиентом условий кредитного договора) или наличия оперативной необходимости (например, возникновение страхового события, в результате которого предмет залога пострадал).

2. Контроль правового статуса предмета залога.

   Помимо физической проверки, у залогодателя запрашиваются документы, подтверждающие право собственности на залог и документы, подтверждающие отсутствие обременений на залог со стороны третьих лиц. Могут запрашиваться и другие документы, специфичные для данного обеспечения.

   Например, для квартиры могут запрашиваться справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, при залоге права аренды на недвижимость, могут запрашиваться документы, подтверждающие оплату очередных арендных платежей арендодателю.

   При страховании предмета залога с рассрочкой платежа, банк контролирует оплату путем запроса у клиента платежных документов, подтверждающих оплату страховых взносов.

3. Контроль стоимости и ликвидности предмета залога. В соответствии с нормативными документами ЦБ, предмет залога 1 и 2 категории качества подлежит обязательной переоценке с периодичностью 1 раз в квартал.

   Внеплановая переоценка осуществляется банком в случае необходимости. Это может быть изменение экономической ситуации, осуществление каких-либо действий с залогом со стороны залогодателя (вывод из-под залога, изменение физических характеристик залога, изменение правового состава прав и обременений на залог и др.

   ), осуществление каких-либо действий с залогом со стороны банка (принятие на баланс банка, реализация банком залога в качестве обеспечения кредитных обязательств и др.).

4. Рассмотрение и предоставление согласия/несогласия банка на планируемые залогодателем действия с предметом залога. Более подробно я рассмотрю этот пункт отдельно.

5. Осуществление действий с залогом, направленные на идентификацию и сохранение предмета залога. Здесь имеется ввиду нанесение знаков о залоге, ограничение доступа к залогу, перемещение на территорию, подконтрольную банку, заключение договоров с третьей стороной об ответственном хранении и другое. Кроме того, на срок действия кредитного продукта, банк может принимать на хранение оригиналы правоустанавливающих документов на предмет залога. Например, при залоге автотранспорта, многие банки принимают на хранение оригиналы ПТС.
6. В случае не возврата кредита, изъятие, предпродажная подготовка и реализация предмета залога.

Обязанности залогодателя

В договоре залога, как правило, предусмотрены следующие типовые пункты по обязательствам залогодателя в части залога. Залогодатель обязан:

• допускать представителей банка на территорию местонахождения и предоставлять все необходимые для проверки залога документы;
• застраховать залог и оплатить страховой взнос;
• не ухудшать качество залога;
• предпринимать все действия для содержания залога в надлежащем виде, в том числе оплачивать все коммунальные расходы, текущие расходы и налоги;
• не отчуждать и не обременять правами третьих лиц (в том числе путем передачи в долгосрочную аренду, передачи в последующий залог и др.) предмет залога без согласования с банком;
• незамедлительно сообщать банку о случаях, связанных с ухудшением залога, в том числе страховыми случаями;
• без предварительного согласия банка не допускать перепланировок, реконструкций и иных действий, которые могут привести к изменению характеристик предмета залога;

Процедура рассмотрения банком вопроса об изменении технических параметров или состава обременений предмета залога

При залоге торгово-офисной недвижимости часто встречается ситуация, когда залогодатель планирует передать в аренду заложенную в банке недвижимость или ее часть. При передачи в долгосрочную аренду сроком от 1 года и более, договор аренды подлежит обязательной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРПН).

Однако без письменного согласия банка, ЕГРПН не зарегистрирует договор аренды. В этом случае клиент обращается в банк за согласием на передачу в аренду. При рассмотрении этого вопроса, банк запрашивает проект договора аренды, для того чтобы убедиться, что предлагаемая передача в аренду не снижает стоимость и ликвидность недвижимости.

Факторами, снижающими стоимость и ликвидность, могут послужить заниженная по сравнению с рынком арендная плата (часто встречается между аффилированными компаниями), отсутствие возможности повышать арендную плату при длительном договоре аренды и другие.

Банк анализирует проект договора и, либо дает согласие на передачу в аренду на предлагаемых условиях, либо вносит свои замечания и дополнения, либо не дает согласие, если клиент не принимает замечания и дополнения банка.
При передаче в аренду, для нового арендатора часто требуется перепланировка или реконструкция помещений.

В этом случае, залогодатель также обращается за согласием в банк, ведь данные изменения влекут за собой изменения технических характеристик (площадь, планировка и т.л.). В банк предоставляется проектно-разрешительная документация. В случае если планируемые изменения не приведут к снижению стоимости и ликвидности недвижимости, то банк дает согласие на перепланировку или реконструкцию.

Основанием для отказа может послужить отсутствие проектно-разрешительной документации при капитальной реконструкции (например, надстройка этажа, снос капитальных стен) или длительная невозможность эксплуатации заложенный недвижимости вследствие проводимых работ по реконструкции.

Вывод из-под залога имущества

При частичном погашении кредита или в ходе хозяйственной деятельности у клиента может возникнуть потребность в выводе из под залога обеспечения. При этом возможны два варианта — клиент просит вывести обеспечение без замены на другое или с предоставлением нового обеспечения.

Банк оценивает новое обеспечение и, в случае, если новое обеспечение обладает стоимостью и ликвидностью не менее выводимого из-под залога, дает согласие.

Новое обеспечение оформляется в залог, а действующее обеспечение выводиться из-под залога путем заключения дополнительных соглашений об изменении состава залога к договорам залога и страхования.

Источник: https://hcpeople.ru/soprovozhdenie_zaloga_v_bank/